Hoe een onroerend goed schatten voor de aangifte van de nalatenschap?

Op een erfenis betaal je erfbelasting. Hoeveel erfbelasting je moet betalen is medeafhankelijk van de waarde van de onroerende goederen in de nalatenschap. Om sancties te vermijden, is het belangrijk om de waarde van de onroerende goederen correct aan te geven. Een correcte aangifte kan via een VLABEL schatting. Je kan er ook voor kiezen zelf een schatting op te maken van de onroerende goederen, maar hier zijn risico’s aan verbonden waarmee je best rekening houdt.

Wat is een VLABEL schatting?

Bij een VLABEL schatting worden de onroerende goederen van een overleden persoon geschat door een ambtenaar van de Vlaamse Belastingdienst of door een erkende schatter-expert om aan te geven in de nalatenschap.

Onze schatters-experten zijn erkend door de Vlaamse Belastingdienst zodat u bij ons terechtkunt voor een VLABEL schatting. Een gekwalificeerde vastgoedexpert bezoekt het onroerend goed en maakt een VLABEL schatting op.

De aangifte van de nalatenschap dient uiterlijk te gebeuren vier maanden na de datum van overlijden. Daarom is het belangrijk een VLABEL schatting tijdig aan te vragen.

Raadpleeg uw tarief en bestel uw VLABEL schatting online.

Bestel uw schatting online

De eigen schatting als erfgenaam

Een erfgenaam is niet verplicht een VLABEL schatting te laten uitvoeren en kan zelf een schatting opmaken waarvan de waarde in de nalatenschap wordt aangegeven. In het geval er meerdere onroerende goederen in het actief van de nalatenschap aanwezig zijn, kan voor elk onroerend goed individueel een waarde aangegeven worden.

Het schatten van de waarde van een onroerend goed is een complex proces. Er zijn online tools en computerprogramma’s voorhanden om zelfstandig een schatting te kunnen opmaken. Echter dient de betrouwbaarheid van dergelijke tools steeds in vraag gesteld te worden.

Het is de erfgenaam die finaal de verantwoordelijkheid en de risico’s draagt over de aangegeven waarde. Wordt een te lage schatting aangegeven, is er een risico op een ‘tekortschatting’ waarbij de aanvullende erfbelasting verhoogd met een boete opgeëist wordt. De Vlaamse Belastingdienst heeft hiertoe twee jaar de tijd om na te of de aangegeven waarde te laag is. Omgekeerd, wordt een te hoge schatting aangegeven door de erfgenaam, betaalt men te veel erfbelasting dan werkelijk nodig. Bovendien zal een eigen schatting zelden de verdeling onder de erfgenamen faciliteren.

Gratis bindende VLABEL schatting door een ambtenaar

Sinds april 2019 kunnen erfgenamen in Vlaanderen een gratis bindende VLABEL schatting aanvragen om de waarde van een onroerend goed te bepalen bij de aangifte van de nalatenschap. Deze gratis VLABEL schatting wordt gegeneerd door een computerprogramma en is onherroepelijk bindend na validatie door een ambtenaar van de Vlaamse Belastingdienst.

Bij een gratis bindende VLABEL schatting is de erfbelasting verschuldigd en betaalbaar binnen de termijn vermeld op het aanslagbiljet, ook al wordt nadien nog een bezwaar ingediend. In de praktijk stellen we vast dat notarissen, fiscalisten en erfgenamen aarzelen om een gratis bindende VLABEL schatting te laten uitvoeren door een ambtenaar. De perceptie bestaat tenslotte dat de fiscus tegelijk rechter en partij is in het proces.

Vaak wordt de bindende schatting niet voorafgegaan van een plaatsbezoek door een ambtenaar. Als gevolg bestaat het risico erin dat de schatting door het computerprogramma een te hoge waarde bekomt dan de werkelijke waarde. Dit kan leiden tot een hogere erfbelasting dan werkelijk nodig. Immers bij een schatting zonder voorafgaandelijk bezoek ter plaatse kan een ambtenaar onvoldoende de onderhoudstoestand beoordelen zoals de aanwezigheid van isolatie en gebouwgebreken, het type beglazing, de conformiteit van de elektrische installatie, het materiaalgebruik,…

VLABEL schatting door een onafhankelijke
en erkende schatter-expert

Een VLABEL schatting kan ook worden opgemaakt door een erkend schatter-expert, zoals een landmeter-expert, die objectief is en rekening houdt met de verschillende kenmerken van het onroerend goed door een bezoek ter plaatse.

Onze schatters-experten zijn erkend door de Vlaamse Belastingdienst zodat u bij ons terechtkunt voor een VLABEL schatting.

Raadpleeg uw tarief en bestel uw VLABEL schatting online.

Bestel uw schatting online

Wanneer het onroerend goed overeenkomstig de schatting wordt aangegeven en het verslag in bijlage van de aangifte wordt gevoegd, zal de Vlaamse Belastingdienst deze waardering aanvaarden en is er bijgevolg geen risico op een ‘tekortschatting’ met een boete, zelfs al zou het goed vervolgens binnen korte termijn worden verkocht tegen een hogere prijs dan de geschatte waarde.

Bij een VLABEL schatting wordt het verslag gemotiveerd opgemaakt in overeenstemming met de wettelijke vorm- en kwaliteitsvereisten. Zo bevat een VLABEL schatting opgesteld door CC experts onder meer:

een inleiding;
een beschrijving van het te schatten onroerend goed (vb. ligging, grond, constructie, rechten, fotoreportage en schetsen met de indeling);
een motivering en toelichting van de gehanteerde schattingsmethode;
een beschrijving en een analyse van de vergelijkingspunten;
een gedetailleerde waardeberekening met toelichting;
een conclusie met een SWOT-analyse en geschatte resultaten;
een ondertekening door de schatter-expert.

In eerste instantie wordt een VLABEL schatting gebruikt voor de aangifte van de nalatenschap. Maar als gevolg van de objectieve, onpartijdige en omstandige motivering van de schatting is het rapport ook bijzonder geschikt om de nalatenschap te verdelen onder de erfgenamen.

Raadpleeg uw tarief en bestel uw VLABEL schatting online.

Onze schatters-experten zijn erkend door de Vlaamse Belastingdienst zodat u bij ons terechtkunt voor een VLABEL schatting. Een gekwalificeerde vastgoedexpert bezoekt het onroerend goed en maakt een VLABEL schatting op.

Bestel uw schatting online