Wat verandert er voor uw vastgoed door het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving?

De vijf wijzigingen die u als eigenaar of koper moet kennen

2. Nieuw: herstel bij financieel equivalent

Tot nu toe was materieel herstel de standaardmaatregel bij een bouwmisdrijf: de overtreder moest de illegale toestand ongedaan maken door te slopen of te verbouwen. Het KVH introduceert een nieuwe mogelijkheid: waar materieel herstel onmogelijk is, kan de overheid een financieel equivalent vorderen als aanvullende schadevergoeding voor de geleden publieke schade.

Dit is een nieuwe categorie van financieel risico die bij vastgoedwaarderingen, portefeuilleanalyses en due diligence-opdrachten expliciet in rekening moet worden gebracht. Bij CC Experts integreren onze schatter-adviseurs dit soort juridische risico’s in het omstandig schattingsverslag, zodat u als koper of verkoper niet voor verrassingen staat.

4. Het Vlaams Handhavingsplatform: transparantie bij verkoop

Het KVH voorziet in een significante uitbreiding van het Vlaams Handhavingsplatform (VHP). Handhavingsbeslissingen die een weerslag hebben op onroerende goederen, zoals processen-verbaal, sanctiebeslissingen en herstelbeslissingen, worden voortaan raadpleegbaar voor notarissen en vastgoedmakelaars.

Dat heeft directe gevolgen voor de informatieplicht bij verkoop. Een verkoper die een handhavingsdossier op zijn pand heeft, kan dat niet langer buiten het verkoopproces houden. Een potentieel koper die de juiste experts inschakelt, krijgt toegang tot die informatie via de notaris. Dat verhoogt de transparantie, maar maakt ook dat latente problemen de transactiewaarde kunnen beïnvloeden.

Oud versus nieuw: de vijf wijzigingen op een rij

Overgangsmaatregelen: wat geldt voor feiten vóór 1 april 2026?

Het KVH is van toepassing op feiten en misdrijven gepleegd vanaf 1 april 2026. Voor feiten van vóór die datum voorziet artikel 105 KVH in overgangsmaatregelen: de vroegere regels blijven in principe van toepassing. Dat neemt niet weg dat de uitbreiding van het Vlaams Handhavingsplatform ook oudere handhavingsdossiers zichtbaar maakt bij notarissen en makelaars. Wie als verkoper een pand aanbiedt met een historisch dossier, doet er goed aan dat transparant te communiceren en vooraf een onafhankelijke waardering te laten opstellen.

Wat betekent het KVH voor de waarde van uw vastgoed?

De nieuwe handhavingsregels hebben een directe impact op de manier waarop vastgoed met juridische risico’s gewaardeerd moet worden. Bij CC Experts integreren onze schatter-adviseurs handhavingsrisico’s op twee manieren in de schattingsopdracht.

– Omstandig schattingsverslag met risicoanalyse

Een omstandig schattingsverslag gaat verder dan een loutere marktwaardebepaling. Het brengt ook de beschikbare juridische toestand van het goed in kaart: vergunningshistoriek, lopende handhavingsdossiers, potentieel verschuldigde meerwaardebedragen en de impact van een herstelplicht op de reële verkoopwaarde. Dat is precies de informatie die een notaris, fiscalist of advocaat nodig heeft om een dossier correct te begeleiden. Het omstandig verslag bevat vergelijkingspunten, een onderbouwde grondwaarde en gebouwwaarde, en is narekenbaar voor alle betrokken partijen.
In de praktijk zien we echter dat deze risico’s nog te vaak onvolledig worden meegenomen in waarderingen, net door historische onduidelijkheid en beperkte toegankelijkheid van informatie. Het KVH zorgt er net voor dat deze lacune geleidelijk verdwijnt. De versterkte transparantie zal leiden tot betere analyses, met een hogere graad van zekerheid en voorspelbaarheid. Door de verhoogde transparantie en uniformiteit in handhaving worden risico’s rond bouwovertredingen en handhavingsdossiers niet langer louter juridisch beoordeeld, maar kunnen ze ook economisch beter worden vertaald.

– Portefeuillewaardering voor bedrijven en investeerders

Bedrijven en investeerders die een vastgoedportefeuille bezitten met panden die dateren van voor de strengere handhavingsregels, hebben er belang bij die portefeuille opnieuw te laten doorlichten. Latente handhavingsrisico’s die vroeger als verwaarloosbaar werden beschouwd, worden onder het KVH potentieel materieel. Een geactualiseerde portefeuillewaardering geeft bestuurders en aandeelhouders de nodige transparantie. Onze adviseurs presenteren de bevindingen desgewenst rechtstreeks aan een bestuursorgaan of familieraad.

– Regularisatie

Een bijkomend gevolg van deze evolutie is dat regularisatie in veel gevallen een meer voor de hand liggende strategische keuze wordt.
Waar eigenaars vroeger konden rekenen op beperkte handhaving of onduidelijkheid rond dossiers, zorgt het KVH ervoor dat risico’s vaker concreet en afdwingbaar worden. Dit maakt het in veel gevallen aangewezen om proactief te handelen en de juridische toestand van een goed te optimaliseren.

Dit vereist een geïntegreerde benadering waarbij zowel technische analyse (zoals opmetingen en planvorming), juridische beoordeling als waarderingsimpact samen worden bekeken.

Waarom CC Experts inschakelen?

CC Experts is een onafhankelijk studiebureau. Wij kopen, verkopen en bemiddelen niet in vastgoed. Onze adviseurs hebben geen commercieel belang bij een transactie; onze enige opdracht is een correcte, onderbouwde waardering. Dat maakt ons advies bruikbaar als neutrale tweede mening in dossiers waar meerdere partijen elk een eigen belang verdedigen.

Wij beschikken over de technische, financiële en juridische knowhow om een omstandig dossier te beoordelen op zijn werkelijke waarde, inclusief juridische risico’s zoals die nu spelen onder het KVH. Onze schattingen zijn gebaseerd op een eigen databank met miljoenen koop- en huurreferenties. Onze waarderingen zijn narekenbaar: u krijgt inzage in de gebruikte methodiek, de vergelijkingspunten en de gehanteerde parameters.

CC Experts is erkend schatter door de Vlaamse Belastingdienst, RICS-lid (MRICS) en Recognised European Valuer (REV) via Tegova.