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20 juin 2023
Comment diviser un bâtiment via un acte de base ?
Grâce à un acte de base, une propriété bâtie ou une maison peut être subdivisée.
Cela permet de créer plusieurs lots privatifs ainsi que des parties communes. Il en résulte également la naissance d’une copropriété. Un exemple courant consiste en la division d’un immeuble de rapport en plusieurs studios. Les studios sont des unités privatives, tandis que les parties communes comprennent entre autres la cage d’escalier, la porte d’entrée et la toiture.
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Lisez ci-dessous et voyez en détail comment se déroule la scission d’un bâtiment via un acte de base ?
Pourquoi diviser un bâtiment ou une maison via un acte de base ?
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un bien immobilier peut être subdivisé via un acte de base :
- Celui qui scinde un bâtiment, une maison ou une propriété bâtie via un acte de base peut vendre les lots privatifs (par exemple : studios, appartements, chambres…) à plusieurs acheteurs. Ce qui résulte souvent en une plus-value importante à la revente.
- Dans le cas d’une donation, ceci offre plus de flexibilité : les lots privatifs peuvent être donnés à différentes personnes.
- Lorsqu’il y a un droit d’usufruit ou un droit emphytéotique sur une partie du bâtiment, une scission par acte de base permet de sécuriser juridiquement l’opération.
- Une scission via un acte de base offre aussi la possibilité que par exemple, la partie occupée au niveau professionnel (songez notamment à un espace commercial) peut être détenue par une société, tandis que les unités d’habitation sont la propriété d’une personne physique. Cela permet d’éviter que les revenus locatifs issus de l’activité professionnelle n’impactent l’impôt des personnes physiques.
Qu’est-ce qu’un acte de base ?
L’acte de base décrit les lots privatifs et les parties communes dans une copropriété.
Dans un immeuble d’appartements classique, les appartements individuels constituent les lots privatifs, tandis que la cage d’escalier, la porte d’entrée et la toiture font notamment partie des parties communes.
L’acte de base est établi sous forme d’acte notarié. Il fixe les droits et obligations des copropriétaires.
Qu’est-ce que le rapport motivé des quotités ou des parts ?
Chaque acte de base est accompagné d’un rapport motivé des quotités ainsi que d’un plan établi par un géomètre. La valeur des quotités (ou parts) de chaque lot privatif est exprimée en millièmes ou dix-millièmes. Cette fraction varie selon la taille et la complexité de la copropriété.
Le géomètre établit un rapport motivé qui comprend le calcul des parts dans les parties communes. La part de chaque lot privatif détermine le poids ou quotité d’un copropriétaire dans la copropriété. Cette quotité est importante pour :
- Déterminer la contribution d’un copropriétaire au fonds de roulement et au fonds de réserve
- Déterminer les droits de vote dans la copropriété
- Répartir les charges communes entre co-propriétaires
- …
Comment les quotités ou parts sont-elles calculées ?
Le rapport motivé inclut le calcul des parts (ou quotités) dans les parties communes liées à chaque lot privatif. Ce calcul se fonde sur trois critères légaux :
La surface nette de plancher
La surface nette de plancher est la surface mesurée au niveau du sol, entre les structures verticales qui délimitent l’espace. Elle peut être calculée à partir d’un plan numérique au format CAD ou BIM, établi par l’architecte. S’il n’existe aucun plan numérique, le bâtiment est alors détaillé et mesuré de manière précise à l’aide de la technologie de scan laser 3D par un géomètre.
Cette technique de scan laser 3D procure une gêne minimale pour les occupants du bâtiment pendant les mesures. Elle procure aussi une efficacité optimale : jusqu’à 15 000 m² de surface au sol par jour peuvent être mesurés Après le relevé, le géomètre-expert traite les données pour produire des plans d’étage.
La délimitation et le calcul net de chaque lot privatif y sont clairement indiqués.
L’affectation
L’affectation des lots privatifs est prise en compte (pensez aux caves, appartements, surfaces commerciales, terrasses…). Ainsi, les espaces intérieurs obtiennent généralement un poids plus important que les balcons, terrasses ou jardins.
Une surface commerciale est pondérée différemment d’un espace résidentiel ou d’un garage.
L’emplacement
L’emplacement relatif des différents lots privatifs dans le bâtiment est également pris en compte. La présence ou l’absence d’un ascenseur notamment, la vue, l’orientation ou encore la luminosité naturelle des unités privatives peuvent influencer la pondération.
La méthodologie, le calcul et les conclusions sont réunis dans un rapport signé par un géomètre indépendant. Enfin, le géomètre soumet le plan du bâtiment, avec le découpage des lots privatifs, à l’administration cadastrale pour une pré-cadastration. Le notaire ajoute ce plan à l’acte de base.
Tout bâtiment peut-il être divisé via un acte de base ?
La division d’une habitation en plusieurs unités de logement est soumise à un permis.
Par exemple, vous ne pouvez pas diviser une grande maison de maître particulière en plusieurs appartements, studios ou chambres sans permis d’urbanisme. Pour diviser un immeuble destiné à l’habitation via un acte de base, il faut d’abord analyser la situation urbanistique autorisée.
Cette situation autorisée peut normalement être vérifiée via les renseignements urbanistiques et les plans approuvés. Cependant, comme de nombreux bâtiments datent d’avant la loi sur l’aménagement du territoire, il est souvent difficile de retrouver des plans urbanistiques autorisés précisant le nombre d’unités d’habitation dans un bâtiment. Il s’agit souvent de bâtiments construits avant le 22 avril 1962 ou entre le 22 avril 1962 et l’entrée en vigueur du premier plan de secteur. Dans ces cas, il existe souvent une présomption d’autorisation.
La présence de plusieurs logements dans un bâtiment peut alors être prouvée par tout moyen de preuve légalement admis, comme la numérotation officielle des logements, le nombre de compteurs d’électricité, de gaz et/ou d’eau, les contrats de location des occupants, le registre de la population indiquant l’occupation des unités,… Les géomètres de CC Experts disposent de l’évaluation nécessaire pour évaluer la situation présumée régulière d’un bâtiment.
Diviser un bâtiment sans modifier le nombre de logements ne nécessite pas de permis. Diviser une maison de commerce via un acte de base en d’une part une partie habitation et d’autre part une partie commerciale ne nécessite pas de permis. En effet, le nombre de logements reste inchangé.
En revanche, pour la division d’un entrepôt, d’un bureau ou d’un espace commercial, un acte de base est requis.
Nos références
En tant que géomètre-expert, CC Experts a réalisé pour des acheteurs et vendeurs, des agents immobiliers, des investisseurs, des promoteurs immobiliers et des courtiers, divers projets de division de bâtiments :
- Le mesurage et la division d’un immeuble à appartements à Gand comprenant 20 unités d’habitation et 15 places de parking, ainsi que le calcul des quotités dans un rapport motivé.
- La division d’un parc d’activités à Aalter, avec le calcul des quotités dans un rapport motivé.
- Le mesurage et la scission d’un immeuble commercial à Gand, avec le calcul des quotités dans un rapport motivé.
- …
Souhaitez-vous en savoir plus sur la division d’un bâtiment doté d’un acte de base ?
Chaque dossier et projet étant unique, nous adaptons volontiers nos services à vos besoins spécifiques.
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