Votre société comme usufruitière ?

Le droit de propriété d’un bien immobilier peut être divisé en usufruit et nue-propriété. L’usufruit est un droit temporaire qui permet à une personne d’utiliser un bien appartenant à autrui (par exemple un bien immobilier) comme si elle en était propriétaire, à condition de le conserver en bon état. La personne qui détient l’usufruit est appelée l’usufruitier, tandis que celle qui conserve la propriété mais doit accorder l’usufruit est appelée le nu-propriétaire.
L’usufruit est temporaire et prend fin à l’expiration de la période convenue ou à la dissolution de la société. Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien immobilier.

Droit d’usage : l’usufruitier peut utiliser le bien immobilier comme s’il en était le propriétaire, à condition de l’entretenir. Il peut également percevoir les revenus locatifs éventuels générés par ce bien.

Obligations : l’usufruitier est responsable de l’entretien courant du bien immobilier :
travaux de peinture, nettoyage des cheminées, réparations des sols, plafonds, escaliers ou toiture. Les gros travaux structurels (murs porteurs, chauffage central, électricité) sont normalement à la charge du nu-propriétaire, sauf dispositions contraires.
Par exemple, il est possible de prévoir dès le départ que l’usufruitier prenne également en charge certains travaux structurels importants ou investissements capitaux, à condition que cela soit préalablement intégré dans l’évaluation et repris dans l’acte notarié.

État des lieux : lors de l’entrée en usufruit, l’usufruitier est tenu d’établir un état des lieux détaillé du bien. Cette documentation permet de protéger les intérêts de l’usufruitier comme du nu-propriétaire, surtout en vue de la restitution du bien immobilier au nu-propriétaire.

En matière d’impôt sur le revenu, il n’existe pas de méthode unique imposée par la législation fiscale pour évaluer l’usufruit.
C’est pourquoi on se base généralement sur des principes économiques et sur des transactions conformes au marché entre parties indépendantes. Les principaux facteurs déterminant la valeur de l’usufruit sont :

1. La valeur locative brute
Le revenu annuel que peut générer le bien immobilier. Plus la valeur locative est élevée, plus la valeur de l’usufruit est grande.

2. Les coûts d’exploitation
Tels que le précompte immobilier, l’entretien, les assurances, les périodes de vacance. Moins les coûts sont élevés, plus la valeur de l’usufruit augmente.

3. Les investissements en capital
Les dépenses effectuées pour améliorer ou maintenir la qualité du bien. Plus ces investissements sont élevés pour l’usufruitier, plus la valeur de l’usufruit diminue.

4. La durée de l’usufruit
L’usufruit peut durer jusqu’à 99 ans. Plus la durée est longue, plus l’usufruit augmente en valeur.

5. Le rendement attendu
Les revenus et risques liés à l’investissement immobilier. Au plus le rendement attendu par l’usufruitier est bas, plus la valeur de l’usufruit augmente.

Sur base de notre expérience, il semble que le fisc examine de manière critique les évaluations d’usufruit, en portant une attention particulière à la valeur locative du bien immobilier ainsi qu’au rendement conforme au marché pour les deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire.