Vastgoedadvies

4 februari 2025

Jouw vennootschap als vruchtgebruiker?

Ontdek alles wat je moet weten over een gesplitste aankoop voor je vennootschap

Binnen het ondernemerschap wordt vaak een vruchtgebruik gevestigd op een onroerend goed. Een bedrijfsleider koopt bijvoorbeeld de naakte eigendom van een onroerend goed als natuurlijk persoon en de vennootschap van die bedrijfsleider koopt vervolgens het vruchtgebruik. Na een contractueel bepaalde termijn dooft het vruchtgebruik uit en wordt de bedrijfsleider in principe zonder belasting volledig eigenaar van het onroerend goed. Een betrouwbare en correcte waardering van het vruchtgebruik is hierbij dus cruciaal om problemen met de fiscus te vermijden.

Wil je een waardering van het vruchtgebruik laten uitvoeren? Vertrouw op CC Experts als onafhankelijke schatter.

Waardering vruchtgebruik

Wat is vruchtgebruik?

Het eigendomsrecht van een onroerend goed kan opgedeeld worden in een vruchtgebruik en een naakte eigendom. Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht om van een zaak (bv. vastgoed) waarvan een ander de eigendom heeft het genot te hebben zoals de eigenaar zelf, maar dan wel met de verplichting om de zaak in stand te houden. De houder van het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker. De eigenaar die een vruchtgebruik moet toestaan, wordt de naakte eigenaar genoemd. Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht en eindigt na een vooraf bepaalde termijn of bij ontbinding van de vennootschap. Wanneer het vruchtgebruik eindigt, wordt de naakte eigenaar vervolgens de volle eigenaar.

Samenvatting van vruchtgebruik

Gebruiksrecht: de vruchtgebruiker mag het onroerend goed gebruiken alsof het zijn eigendom is, met de verantwoordelijkheid om het goed te onderhouden. Bovendien heeft de vruchtgebruiker recht op de eventuele huurinkomsten die het onroerend goed genereert.

Verplichtingen: de vruchtgebruiker is verantwoordelijk voor het onderhoud van het onroerend goed. Denk hierbij aan schilderwerken, het reinigen van schoorstenen en reparaties aan vloeren, plafonds, trappen of het dak. Grote structurele herstellingen, zoals aan muren, centrale verwarming en elektriciteit, vallen onder de verantwoordelijkheid van de naakte eigenaar, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt. Bijvoorbeeld bij aanvang van het vruchtgebruik kan de vruchtgebruiker ook instaan voor de noodzakelijke grote structurele renovatiewerken of kapitaalinvesteringen, op voorwaarde dat ze vooraf zijn opgenomen in de waardering en de notariële akte.

Staat van beschrijving: bij aanvang van het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker verplicht een uitgebreide beschrijving van het onroerend goed op te stellen. Deze documentatie waarborgt de belangen van zowel de vruchtgebruiker als de naakte eigenaar, vooral met het oog op de terugkeer van het onroerend goed bij de naakte eigenaar.

Gevolgen van een gesplitste aankoop voor je vennootschap

Binnen het ondernemerschap wordt het vruchtgebruik gevestigd op een onroerend goed voor een bepaalde termijn om mutatierechten en meerwaardebelasting te voorkomen wanneer het onroerend goed uit een vennootschap gehaald zal worden.

De vennootschap koopt het vruchtgebruik en de bedrijfsleider de naakte eigendom van een onroerend goed. Na een contractueel bepaalde termijn dooft het vruchtgebruik uit en wordt de bedrijfsleider in principe zonder belasting volledig eigenaar van het onroerend goed.

Simulatie van de waardering van het vruchtgebruik

Stel dat een pand via een gesplitste aankoop wordt gekocht voor € 1.000.000. De vennootschap verwerft het vruchtgebruik (75% of € 750.000) voor 30 jaar, terwijl de bedrijfsleider de blote eigendom koopt voor € 250.000. Na 30 jaar wordt de bedrijfsleider zonder bijkomende belasting volledig eigenaar. Bij verkoop van het pand met meerwaarde voor € 1.400.000 ontvangt hij of zij het volledige bedrag belastingvrij. In tegenstelling tot een gewone aankoop door de vennootschap zou een verkoop resulteren in € 275.000 vennootschapsbelasting (€ 1.400.000 – € 300.000 grondaandeel x 25% vennootschapsbelasting). 

Gesplitste aankoop: 75% vruchtgebruik & 25% naakte eigendom Aankoop in volle eigendom
Aankoopprijs Vennootschap: vruchtgebruik (75%) – € 750.000
Bedrijfsleider: blote eigendom (25%) – € 250.000
Volle eigendom bij vennootschap: € 1.000.000
Verkoopopbrengst bij einde vruchtgebruik Bedrijfsleider wordt volle eigenaar en verkoopt het pand voor € 1.400.000, geen belasting verschuldigd. Vennootschap verkoopt het pand voor € 1.400.000. Vennootschapsbelasting: verkoopprijs van € 1.400.000 – grondwaarde van € 300.000 = € 1.100.000 x 25% = € 275.000

 

Aankoopprijs

Gesplitste aankoop: 75% vruchtgebruik & 25% naakte eigendom

Vennootschap: vruchtgebruik (75%) – € 750.000
Bedrijfsleider: blote eigendom (25%) – € 250.000

Aankoop in volle eigendom

Volle eigendom bij vennootschap: € 1.000.000

Verkoopopbrengst bij einde vruchtgebruik

Gesplitste aankoop: 75% vruchtgebruik & 25% naakte eigendom

Bedrijfsleider wordt volle eigenaar en verkoopt het pand voor € 1.400.000, geen belasting verschuldigd.

Aankoop in volle eigendom

Vennootschap verkoopt het pand voor € 1.400.000. Vennootschapsbelasting: verkoopprijs van € 1.400.000 – grondwaarde van € 300.000 = € 1.100.000 x 25% = € 275.000

Voordelen van een gesplitste aankoop voor vennootschappen

  • Bij de aankoop van het onroerend goed worden de daarmee gepaarde aankoopkosten (registratiebelasting, btw, aktekosten,…) grotendeels ten laste gelegd van jouw vennootschap.
  • De aankoopkosten kunnen als beroepskosten in mindering gebracht worden.
  • Het vruchtgebruik kan afgeschreven worden.
  • De meeste kosten van het gebouw of de grond zijn aftrekbaar (vb. intresten, verzekeringskosten, onroerende voorheffing…). 

Hierdoor daalt het belastbaar inkomen van jouw vennootschap en moet jouw vennootschap minder vennootschapsbelasting betalen.

Bij dergelijke transacties is een correcte waardering van het vruchtgebruik belangrijk om fiscale problemen te vermijden. Wanneer het vruchtgebruik te hoog gewaardeerd wordt, zal de naakte eigendom te laag gewaardeerd worden. Deze onderwaardering van de naakte eigendom kan door de fiscus eventueel belast worden als een voordeel van alle aard.

Dat willen wij ten allen tijde voorkomen bij CC Experts. Neem vrijblijvend contact op voor een professionele en betrouwbare schatting van het vruchtgebruik.

Waardering vruchtgebruik

Hoe wordt vruchtgebruik correct gewaardeerd?

Voor de inkomstenbelastingen bestaat er geen uniforme methode die door de fiscale wetgeving wordt opgelegd om vruchtgebruik te waarderen. Daarom wordt teruggevallen op economische principes en marktconforme transacties tussen onafhankelijke partijen. De belangrijkste factoren die de waarde van vruchtgebruik bepalen zijn:

1. Bruto huurwaarde
De jaarlijkse opbrengst die het onroerend goed kan genereren. Hoe hoger de huurwaarde, hoe groter de waarde van het vruchtgebruik.

2. Exploitatiekosten
Kosten zoals onroerende voorheffing, onderhoud, verzekering en leegstand. Hoe lager de exploitatiekosten, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik.

3. Kapitaalinvesteringen
Kosten die gemaakt worden om de kwaliteit te verbeteren en/of te bestendigen van het onroerend goed. Hoe hoger de kapitaalinvesteringen voor de vruchtgebruiker, hoe lager de waarde van het vruchtgebruik.

4. Duurtijd van het vruchtgebruik
De looptijd van het vruchtgebruik, die maximaal 99 jaar kan bedragen. Hoe langer de duur, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik.

5. Rendement 
De verwachte opbrengsten en risico’s van de vastgoedinvestering. Hoe lager het rendement van de vruchtgebruiker, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik.

Op basis van onze ervaring blijkt dat de fiscale administratie de waardering van vruchtgebruik doorgaans kritisch beoordeelt, met bijzondere aandacht voor de huurwaarde van het onroerend goed en een marktconform rendement voor de vruchtgebruiker en naakte eigenaar.

Omstandig schattingsverslag met argumentatie van de huurwaarde

Een correcte waardering van vruchtgebruik vereist een omstandig opgesteld schattingsverslag van de huurwaarde, gebaseerd op een uitgebreide analyse van minimaal drie representatieve vergelijkingspunten. Het schattingsverslag moet duidelijk inzicht geven in hoe de markthuur is afgeleid uit deze vergelijkingspunten.

Vertrouw op CC Experts voor een correcte waardering van het vruchtgebruik

Bij CC Experts gebruiken we hiervoor onze exclusieve database met vastgoedgegevens uit heel België. Zonder een correcte onderbouwing bestaat het risico dat de belastingcontroleur de voorgestelde waarden van de naakte eigendom en het vruchtgebruik verwerpt wegens een gebrek aan betrouwbare vastgoed- en huurgegevens. Wanneer de markthuur – de essentiële basis van het vruchtgebruik – wordt verworpen, kan de gehele constructie instorten. Op die manier krijgt de fiscus vrij spel.

Waarderingsrapport van het vruchtgebruik met argumentatie van het marktconform rendement

Op basis van de geschatte huurwaarde maken wij een waardering van het vruchtgebruik en de naakte eigendom op. Hierbij volgen we ‘de regels van de kunst’, rekening houdend met de standpunten van de Dienst Voorafgaandelijke Beslissingen (Rulingcommissie) en de meest recente rechtspraak, in bijzonder het marktconform rendement voor de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar. Anders kan de fiscale administratie stellen dat de waardering niet marktconform is en dat er sprake is van een voordeel van alle aard voor de bedrijfsleider. Dat proberen wij zoals eerder gezegd te vermijden.

Meer weten over uw vennootschap als vruchtgebruiker of gesplitste aankoop?

Omdat elk dossier of project uniek is, stemmen we onze dienstverlening graag af op jouw persoonlijke noden en behoeften. Neem vrijblijvend contact op met één van onze experts om de mogelijkheden te bespreken.

Schatting
bestellen