Faire estimer un terrain agricole ? Un guide clair

Il va de soi que la superficie du terrain détermine également sa valeur. Pour les grandes surfaces, la valeur par unité de surface peut légèrement diminuer. Il en va de même pour les petites parcelles isolées.

En 2021, la Région flamande comptait 624.634 hectares de surface agricole utile, ce qui revient à 46 % de la superficie totale de la région.
La majorité de cette surface agricole est utilisée pour la production de cultures fourragères (57 %), suivie par les grandes cultures (33 %) et l’horticulture (9 %).
Parmi les grandes cultures, la production céréalière est la plus étendue suivent ensuite en deuxième et troisième place la culture de pommes de terre et de betteraves sucrières. L’horticulture quant à elle se décline en produits maraîchers (plus de 50 %), les arbres fruitiers (environ un tiers) et floriculture.

La proportion de surface agricole est la plus élevée dans les provinces de Flandre-Occidentale et de Flandre-Orientale, suivies par les régions du nord de la Campine, du nord du Limbourg et du Hainaut. La superficie moyenne des terres agricoles est également la plus vaste en Flandre-Occidentale, avec 1,9 hectare en moyenne, contre 0,5 hectare en moyenne en Brabant flamand et 0,6 hectare en moyenne dans le Limbourg.

La forme du terrain ou des parcelles joue également un rôle important. Un terrain de forme régulière est plus facile à labourer qu’un terrain irrégulier. Ce dernier produira généralement moins de rendement qu’un terrain à forme régulière. Les parcelles de forme régulière peuvent être travaillées de façon plus efficace, ce qui se traduit par une productivité plus élevée.

Pour les prairies, la forme est un peu moins déterminante, mais elle reste un avantage. Des prairies régulières sont plus faciles à faucher, et il est également plus simple d’y installer des infrastructures, comme des clôtures, abris ou paddocks.

Enfin, les aspects juridiques ne doivent pas être négligés. Par exemple, la situation locative du terrain est un élément essentiel : le terrain est-il libre d’occupation ou loué pour une longue durée ? Les dispositions légales de la loi sur le bail à ferme ont une influence significative sur l’estimation de la valeur des terres agricoles et des prairies. De plus, la présence éventuelle de servitudes grevant le terrain, ou encore une pollution des sols, peuvent aussi jouer. Le secteur agricole est  en outre soumis à de nombreuses réglementations relatives à l’utilisation des sols :  

• Songez au décret sur les engrais (Mestdecreet), qui définit les obligations des agriculteurs et horticulteurs en matière de fertilisation en Flandre. Il y a aussi la fertilisation nulle dans les zones naturelles et forestières (qui interdit l’apport d’engrais sauf les excréments déposés directement par le bétail en pâturage).
• Il y a également l’Accord sur l’azote (Stikstofakkoord) et le nouveau décret sur le bail à ferme, qui n’est pas encore définitif, mais peut déjà donner une idée de la réglementation à venir.
• En outre, des restrictions peuvent découler des réglementations en matière d’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

L’estimation d’un terrain agricole ou d’une prairie dépend donc, comme pour tout autre type de bien immobilier, d’un grand nombre de facteurs. Il est donc essentiel d’analyser et d’étudier l’ensemble du contexte pour obtenir un résultat objectif et conforme au marché.