Schattingen
Landmeten
Advies & consultancySchattingen
22 juni 2023
Landbouwgrond laten schatten? Een duidelijke gids
Landbouwgrond schatten vergt specifieke expertise. CC Experts heeft alle kennis in huis om de vastgoedwaarde van een landbouwgrond, een weide of weiland deskundig en objectief in te schatten.
Wilt u graag een schatting van een landbouwgrond, een weide of weiland laten uitvoeren? Zoek niet verder en vertrouw op CC Experts als onafhankelijke schatter.
Lees hieronder alles over het schatten van een landbouwgrond, een weide of weiland.
De schatting van landbouwgrond wordt beïnvloed door verschillende factoren:
- de grondoppervlakte en de vorm van het perceel
- de aard van de grond, de oriëntatie en het reliëf
- eventuele grondverbeteringen
- de pachttoestand
We bespreken de voornaamste prijsbepalende eigenschappen van landbouwgrond en weiland.
Ligging
Location, location, location. Net zoals bij andere vastgoedtypes is de ligging een sterke prijsbepalende factor bij de schatting van een landbouwgrond of een weide.
De prijs wordt bepaald door de regio, de provincie of de gemeente waarin landbouwgrond ligt. De hoogste prijzen voor landbouwgrond vinden we in West-Vlaanderen: een gemiddelde prijs van € 7,7 per m². De goedkoopste gronden liggen in Luik en Henegouwen: € 3,5 per m². De cijfers komen uit de Notarisbarometer van 2022.
Tussen 2017 en 2022 is de gemiddelde prijs van landbouwgrond in iedere provincie gestegen, al zijn er grote onderlinge verschillen. Zo zien we de grootste waardestijging in Limburg met 41,3% en de kleinste stijging in Antwerpen met 4,0%. Gemiddeld gezien is de stijging in Vlaanderen en Wallonië ongeveer gelijk met respectievelijk 23,9% en 22,5%.
Ook lokale factoren hebben een invloed. Denk aan bereikbaarheid en ontsluiting, watergevoeligheid, ligging nabij hoeves en boerderijen,…
Oppervlakte & vorm
Het spreekt voor zich dat de oppervlakte van de grond mee de waarde bepaalt. Bij uitgestrekte oppervlakten kan de waarde per eenheid wat dalen. Ook bij kleine afzonderlijke percelen kan dat het geval zijn.
In 2021 telde het Vlaamse Gewest 624.634 hectare landbouwareaal of landbouwoppervlak. Dat komt overeen met 46% van de totale grondoppervlakte van het gewest. Het merendeel van het landbouwoppervlak wordt ingenomen voor de productie van voedergewassen (57%), gevolgd door akkerbouw (33%) en tuinbouw (9%). Binnen de akkerbouw is de teelt van granen het grootst en volgen aardappelen en suikerbieten op de tweede en derde plaats. De tuinbouw wordt dan weer opgedeeld in groenteteelt (meer dan 50% van de tuinbouw), fruitteelt (ca. een derde) en sierteelt.
Het aandeel aan landbouwoppervlakte is het grootst in de provincies West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen. Dan volgen de Noorderkempen, Noord-Limburg en Haspengouw. Ook de gemiddelde oppervlakte van de landbouwgronden is het grootst in West-Vlaanderen, met een gemiddelde van 1,9 hectare. Dat is een groot verschil met Vlaams-Brabant en Limburg, waar de gemiddelde oppervlakte respectievelijk 0,5 en 0,6 hectare bedraagt.
Verder is de vorm van het perceel of de percelen belangrijk. Een perceel met een regelmatige vorm is gemakkelijker te bewerken dan een onregelmatig perceel. Een onregelmatig terrein zal dan ook minder volume-opbrengst kennen dan een terrein met een meer regelmatige vorm. Die laatsten kunnen efficiënter bewerkt worden waardoor er een grotere opbrengst wordt gerealiseerd.
Voor weilanden is de vorm in iets mindere mate van belang. Uiteraard betekent een regelmatige vorm ook hier een voordeel. Regelmatige weides zijn makkelijker te maaien, het is eenvoudiger om constructies te plaatsen zoals omheiningen, schuilstallen of paddocks.
Aard van de grond
De aard van de grond is de belangrijkste parameter voor landbouwgrond. Het gebruik van de grond is namelijk sterk afhankelijk van de bodemgesteldheid en vruchtbaarheid. De zogenaamde landbouwkundige geschiktheid heeft een grote invloed bij de schatting. De belangrijkste elementen van deze landbouwkundige geschiktheid zijn: structuurklasse bovengrond (bodemtype), drainageklasse en profielontwikkeling.
Polder- en zandachtige leem- en kleigronden zijn over het algemeen de vruchtbaarste landbouwgronden. Kleigrond moet lichtjes gemengd zijn met zand, omdat dit zand de klei meer doordringbaar maakt, anders zal de bodem te vochtig zijn bij hevige regenval of in natte periodes. Zandgronden zullen dan weer meer meststoffen nodig hebben en leemgronden zijn moeilijker te bewerken. Het hoeft niet te verbazen dat het grootste aandeel van het landbouwareaal gelegen is in de meest vruchtbare regio’s van onze bodem in België: West-Vlaanderen met de Polderstreek.
Tot slot is ook de homogeniteit van de bodem (beschikt het volledige terrein over een gelijkaardig bodemtype?), de beschikbaarheid van grondwater (en de kwaliteit van het water) en het risico op minopbrengst (bosrandeffect, erosie, wildschade, …) belangrijk bij de schatting van landbouwgrond.
De aard van de grond is minder bepalend voor de weilanden. Weilanden zijn meestal gronden met een moeilijke vruchtbaarheid omdat ze bijvoorbeeld op hellingen liggen of regelmatig te maken krijgen met overstromingen.
Oriëntatie en helling
De oriëntatie en de helling zijn ook factoren die in rekening worden gebracht bij een schatting. Zo is geweten dat zuidoostelijke oriëntatie gunstig is voor vruchten. Hooggelegen land met zandgrond is dan weer zeer droog. Laaggelegen land blijft lang vochtig. De helling van een terrein kan van belang zijn voor de aard van de teelt. Sterk hellende terreinen worden doorgaans als weiland gebruikt. Al kunnen dat soort gronden ook bewerkt worden, zoals in de wijnbouw bijvoorbeeld.
Grondverbeteringen
Grondverbeteringen, zoals afwateringen, bevloeiingen, verzorging en bemesting, hebben impact op de waarde van landbouwgrond.
Zo zal ook de staat van het terrein van belang zijn bij de schatting van een landbouwgrond. Het spreekt voor zich dat een goed onderhouden perceel landbouwgrond een hogere waarde kent dan een overbemeste landbouwgrond. Bij een weide kan de aanwezigheid van een kwalitatieve omheining een positieve invloed hebben op de waarde, net zoals eventuele bestaande schuilstallen. Zulke constructies zullen in de meeste gevallen sowieso moeten voorzien worden vooraleer het weiland in gebruik wordt genomen.
Juridische aspecten
Ook een eventuele erfdienstbaarheid dat het perceel belast kan een invloed hebben, net als een eventuele bodemverontreiniging.
De landbouwsector is verder onderhevig aan verschillende regels en wetgeving met betrekking tot het gebruik van de grond:
- Denk aan het Mestdecreet (dat bepaalt de verplichtingen waaraan land- en tuinbouwers in Vlaanderen moeten voldoen bij onder meer het bemesten van landbouwgrond) en de nulbemesting in natuur- en bosgebieden (waarbij geen meststoffen op of in de bodem gebracht mogen worden met uitzondering van rechtstreekse uitscheiding door begrazing).
- Verder is er het Stikstofakkoord en het nieuwe pachtdecreet (dat nog niet definitief is, maar kan wel een indicatie vormen van de regelgeving in de toekomst).
- Bovendien kunnen er beperkingen voortvloeien uit de regelgeving ruimtelijke ordening en stedenbouw.
Een schatting van een landbouwgrond of een weide is met andere woorden, net als bij alle andere vastgoedtypes, sterk afhankelijk van een groot palet aan factoren. Het is noodzakelijk om steeds het volledige plaatje te analyseren en te bestuderen om tot een objectief en marktconform resultaat te kunnen komen.
Vergelijkende methode
De meest voorkomende en betrouwbare methode voor de schatting van landbouwgrond is die van vergelijkingspunten. Bij die methode wordt de waarde van een landbouwgrond of een weiland bepaald door prijsvergelijking met gelijkaardige gronden. Daarbij worden de overeenkomsten en de verschillen in kenmerken en prijsbepalende factoren geanalyseerd en geobjectiveerd.
Bestel een schatting online
Wilt u graag een schatting van een landbouwgrond, een weide of weiland laten uitvoeren?
Zoek niet verder en vertrouw op CC Experts als onafhankelijke schatter.
Meer weten over de schatting van een landbouwgrond?
Omdat dossiers en projecten uniek zijn, stemmen we onze dienstverlening graag af op uw noden en behoeften.
Neem contact op voor meer info.