Le (re)calcul des quotités dans une copropriété

Chaque acte de base d’une copropriété contient un rapport motivé sur les quotités ainsi qu’un plan établi par un géomètre. La valeur d’une quotité ou part de chaque lot privatif est exprimée en millièmes ou dix-millièmes. Cette fraction varie en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété.

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Découvrez ci-dessous comment sont calculées les quotités ou parts et qu’est ce qu’un rapport motivé en matière de copropriété.

Wat is een basisakte - berekening quotiteiten

Qu’est-ce qu’un acte de base ?

L’acte de base décrit les lots privatifs et les parties communes dans une copropriété. Dans un immeuble d’appartements classique, les appartements individuels constituent les lots privatifs, tandis que la cage d’escalier, la porte d’entrée et le toit, entre autres, font partie des parties communes. L’acte de base est rédigé sous forme d’un acte notarié. Ce document fixe les droits et obligations des copropriétaires.

Wat is het gemotiveerd verslag van de quotiteiten of de aandelen - berekening quotiteiten

Qu’est-ce que le rapport motivé des quotités ou des parts ?

L’acte de base d’une copropriété contient un rapport motivé des quotités ainsi qu’un plan établi par un géomètre. La valeur d’une quotité ou part de chaque lot privatif est exprimée en millièmes ou dix-millièmes. Cette fraction varie en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété.

Dans la pratique, il est fréquent qu’aucun rapport n’existe sur la manière dont les quotités ou les parts ont été calculées. En effet, de nombreux bâtiments datent d’avant la loi du 2 juin 2010, qui impose l’établissement d’un rapport motivé par un géomètre.

Il arrive aussi que les quotités aient été déterminées de manière rudimentaire. Cela soulève des questions chez les copropriétaires. La part d’un lot privatif détermine en effet le poids d’un copropriétaire dans la copropriété. Ce poids est important pour :

déterminer le montant de la contribution d’un copropriétaire au fonds de roulement et au fonds de réserve
définir le droit de vote au sein de la copropriété
répartir les charges de la copropriété
…

Hoe de quotiteiten laten wijzigen of herberekenen - berekening quotiteiten

Comment faire modifier ou recalculer les quotités ?

La modification des quotités doit être décidée à l’unanimité lors de l’assemblée générale. Si l’unanimité n’est pas atteinte, un copropriétaire peut contester cette décision de refus devant le juge de paix, dans un délai de 4 mois.

Une procédure devant le juge de paix peut également être engagée s’il peut être prouvé qu’il existe une erreur dans le calcul des quotités, ou que le calcul est devenu inexact suite à une modification du bâtiment.

Dans les deux cas — que ce soit via l’assemblée générale ou par voie judiciaire —le recalcul des quotités ou des parts nécessite un rapport de motivation claire. Ce rapport est rédigé par un géomètre, et sert de base d’argumentation lors de la procédure.

Hoe worden de quotiteiten of de aandelen berekend - berekening quotiteiten

Comment les quotités ou parts sont-elles calculées ?

Le rapport motivé comprend le calcul des parts ou quotités dans les parties communes associées à chaque lot privatif. Le calcul des parts ou quotités de chaque lot privatif repose sur trois critères légaux :

La surface nette au sol

La surface nette au sol est la superficie mesurée au niveau du sol entre les structures verticales de séparation. Elle peut être calculée à partir d’un plan au format numérique CAD ou BIM, établi par l’architecte. S’il n’existe pas de plan numérique disponible, le bâtiment est alors mesuré de manière détaillée et précise par un géomètre à l’aide de la technologie du scannage laser 3D.
Cette méthode permet de mesurer jusqu’à 15 000 m² de surface par jour, tout en minimisant les désagréments pour les occupants du bâtiment.
Après le mesurage, le géomètre-expert traite les données pour produire les plans de surface par étage. Les limites de chaque lot privatif ainsi que leur surface nette sont clairement définies.

L’affectation

L’affectation des lots privatifs est également prise en compte (pensez aux caves, appartements, espaces commerciaux, terrasses…).
Ainsi les espaces intérieurs reçoivent une pondération plus importante que les balcons, terrasses ou jardins. Une surface commerciale reçoit une pondération différente de celle d’un espace d’habitation ou d’un garage.

L’emplacement

Le calcul prend également en considération la localisation relative des lots privatifs dans le bâtiment. Il est ainsi tenu compte de la présence ou non d’un ascenseur, de la vue, de l’orientation et de la lumière naturelle dont bénéficie chaque lot.

La méthodologie, le calcul et les conclusions sont repris dans un rapport détaillé, signé par un géomètre indépendant. Au final, le géomètre transmet le plan du bâtiment — comprenant la délimitation des lots privatifs — au cadastre pour une pré-cadastration. Le notaire joint ensuite ce plan à l’acte de base.

Régularisation

Il arrive fréquemment que le calcul des quotités devienne obsolète à la suite de modifications apportées au bâtiment. Dans ce cas, la situation réelle du bâtiment ne correspond plus à la situation autorisée. Si des travaux soumis à permis ont été effectués avant même que ce permis ait été obtenu, le recalcul des quotités ne peut pas être validé définitivement.
Le notaire ne pourra établir un acte de base modifié avec les nouvelles quotités que si la copropriété dispose des permis requis. Dans la pratique, une régularisation s’impose alors. Voici quelques exemples de situations dans lesquelles les géomètres de CC Experts ont non seulement recalculé les quotités, mais ont également pris en charge la demande de régularisation :

le changement d’affectation d’un bureau en habitation
l’agrandissement d’une terrasse sur le toit d’un appartement
l’extension d’un appartement par l’aménagement d’un grenier
la fusion de deux appartements
la division d’un grand appartement en deux appartements
l’aménagement de terrasses et de revêtements dans des jardins bénéficiant d’un droit d’usage et de jouissance exclusif
…

Nos références

Les géomètres de CC Experts ont réalisé divers projets de recalcul des quotités dans des co-propriétés pour des syndics et des copropriétaires, notamment :

le recalcul des quotités et le mesurage d’une copropriété à Gand comprenant 85 appartements, 85 caves et 38 emplacements de parking
le recalcul des quotités d’un appartement en triplex à Knokke-Heist et la régularisation suite à l’aménagement des combles
le recalcul des quotités d’un penthouse à Anvers à la suite de l’extension de la terrasse sur le toit
le recalcul des quotités et le mesurage d’une copropriété de 18 appartements à Gand, avec la régularisation d’un lot privatif pour le changement d’affectation d’un bureau en appartement