De (her)berekening van de quotiteiten in een mede-eigendom

Elke basisakte van een mede-eigendom bevat een gemotiveerd verslag van de quotiteiten en een plan dat opgemaakt is door een landmeter. De waarde van een quotiteit of aandeel van elk privatief kavel wordt uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten. De breuk verschilt naargelang de grootte en complexiteit van de mede-eigendom.

Wilt u graag een berekening van de quotiteiten of aandelen laten uitvoeren door een landmeter?
Zoek niet verder en vertrouw op CC Experts.

Neem contact op voor meer info of vraag vrijblijvend een offerte aan.

Neem contact op

Leer hieronder hoe quotiteiten of de aandelen berekend worden en wat een gemotiveerd verslag van mede-eigendom is.

Wat is een basisakte?

De basisakte beschrijft de privatieve kavels en de gemeenschappelijke delen in een mede-eigendom. In een klassiek appartementsgebouw vormen de individuele appartementen privatieve kavels, de trappenhal, de inkomdeur en het dak onder meer de gemeenschappelijke delen. De basisakte wordt in de vorm van een notariële akte opgesteld. In die akte worden de rechten en plichten van de mede-eigenaars vastgelegd.

Wat is het gemotiveerd verslag van de quotiteiten of de aandelen?

De basisakte van een mede-eigendom bevat een gemotiveerd verslag van de quotiteiten en een plan dat is opgemaakt door een landmeter. De waarde van een quotiteit of aandeel van elk privatief kavel wordt uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten. De breuk verschilt naargelang de grootte en complexiteit van de mede-eigendom.

In de praktijk bestaat er vaak geen verslag over hoe de quotiteiten of de aandelen zijn berekend in een mede-eigendom. Heel wat gebouwen dateren immers van vóór de wet van 2 juni 2010 die de opmaak van het gemotiveerd verslag door een landmeter verplicht.

Occasioneel stellen we vast dat de quotiteiten op rudimentaire wijze werden vastgesteld. Dat roept vragen op bij mede-eigenaars. Het aandeel van een privatief kavel bepaalt het gewicht van een mede-eigenaar in de mede-eigendom. Dat gewicht is belangrijk om:

de grootorde van de bijdrage in het werk- en reservekapitaal van een mede-eigenaar te bepalen
het stemrecht in de mede-eigendom te bepalen
de lastenverdeling van de mede-eigendom te bepalen
…

Hoe de quotiteiten laten wijzigen of herberekenen?

De wijziging van de quotiteiten dient met eenparigheid beslist te worden op de algemene vergadering. Wordt de eenparigheid niet bereikt op de algemene vergadering, kan een mede-eigenaar voor de Vrederechter de weigeringsbeslissing aanvechten binnen de 4 maanden.

Een procedure bij de Vrederechter kan ook opgestart worden indien er een fout in de berekening van de quotiteiten kan worden aangetoond, of indien bewezen kan worden dat de berekening onjuist is door een wijziging aan het gebouw.

Het herberekenen van de quotiteiten via de algemene vergadering of de Vrederechter vereist in beide gevallen een verslag met een gemotiveerde berekening van de quotiteiten of aandelen. Dat verslag wordt opgesteld door een landmeter als argumentatie in de procedure.

Hoe worden de quotiteiten of de aandelen berekend?

Het gemotiveerd verslag omvat de berekening van de aandelen of de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen die verbonden is aan elk privatieve kavel. De berekening van de aandelen of quotiteiten van elk privatief kavel gebeurt op basis van 3 wettelijke criteria:

De netto vloeroppervlakte

De netto vloeroppervlakte is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies. De netto vloeroppervlakte kan berekend worden aan de hand van het plan in digitaal CAD- of BIM-formaat, opgemaakt door de architect. Is er geen digitaal plan beschikbaar, wordt het gebouw gedetailleerd en nauwkeurig opgemeten met de techniek van 3D laserscanning door een landmeter. Met 3D laserscanning ondervindt een gebruiker van het gebouw minimale hinder van de opmeting en kan er efficiënt tot 15.000 m² vloeroppervlakte per dag gemeten worden. Na opmeting verwerkt landmeter-expert de meetgegevens tot grondplannen. De afbakening en de netto-berekening van elk privatief kavel wordt duidelijk.

De bestemming

Er wordt rekening gehouden met de bestemming van de privatieve kavels. (denk aan kelders, appartementen, handelsruimtes, terrassen…). Zo krijgen bijvoorbeeld de binnenruimten een zwaarder gewicht dan balkons, terrassen of tuinen. Een commerciële ruimte krijgt een ander gewicht dan een woonruimte of een garagebox.

De ligging

Er wordt rekening gehouden met de relatieve ligging die de verschillende privatieve kavels in het gebouw hebben. Zo kan er rekening gehouden worden met de aan- of afwezigheid van een lift, het zicht, de oriëntatie en de lichtinval die privatieve kavels genieten.

Zowel de werkwijze, de berekening als de conclusies worden uiteindelijk in een verslag gegoten. Een onafhankelijk landmeter ondertekent het verslag. Tot slot biedt de landmeter het plan van het gebouw, mét de afbakening van de privatieve kavels, aan bij het kadaster ter prekadastratie. De notaris voegt het plan toe bij de basisakte.

Regularisatie

Vaak raakt de berekening van de quotiteiten gedateerd door een wijziging aan het gebouw. De bestaande toestand van het gebouw stemt dan niet meer overeen met de vergunde toestand. Indien er vergunningsplichtige werken zijn uitgevoerd, maar er nog geen vergunning voor die werken werd bekomen, kan de herberekening van de quotiteiten niet definitief van kracht worden. Een notaris kan pas een wijzigende basisakte met de herberekening van de quotiteiten verlijden als de mede-eigendom over de vereiste vergunningen beschikt. In de praktijk dient zich dan een regularisatie aan. Een aantal voorbeelden waarbij de landmeters van CC Experts naast de herberekening van de quotiteiten ook een regularisatieaanvraag verzorgden:

de functiewijziging van een kantoor naar de functie wonen
de uitbreiding van het dakterras van een appartement
de uitbreiding van een appartement door de inrichting van de zolder
de samenvoeging twee appartementen
de splitsing van één groot appartement in twee appartementen
de aanleg van terrassen en verhardingen in tuinen met een exclusief gebruiks- en genotsrecht
…

Onze referenties

De landmeters van CC Experts verzorgden voor syndici en mede-eigenaars diverse projecten met de herberekening van de quotiteiten in een mede-eigendom:

de herberekening van de quotiteiten en de opmeting van de mede-eigendom in Gent met 85 appartementen, 85 kelderbergingen en 38 autostaanplaatsen
de herberekening van de quotiteiten van een triplexappartement in Knokke-Heist en de regularisatie naar aanleiding van de inrichting van de zolder
de herberekening van de quotiteiten van een penthouse in Antwerpen naar aanleiding van de uitbreiding van het dakterras
de herberekening van de quotiteiten en de opmeting van de mede-eigendom met 18 appartementen in Gent en de regularisatie van één privatief kavel voor de functiewijziging van een kantoor naar een appartement

Meer weten over de (her)berekening van de quotiteiten in een mede-eigendom?

Omdat dossiers en projecten uniek zijn, stemmen we onze dienstverlening graag af op uw noden en behoeften.
Neem contact op voor meer info of vraag vrijblijvend een offerte aan.

Neem contact op