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7 juin 2023
Pourquoi un géomètre est-il essentiel pour la précadastration de parcelles et de bâtiments
Dès qu’une parcelle change de forme ou de taille, l’intervention d’un géomètre s’impose. Celui-ci crée une nouvelle parcelle cadastrale. En termes techniques, cela s’appelle une précadastration ou PRECAD. C’est la responsabilité du géomètre de demander cette précadastration ou PRECAD.
Pour cela, le géomètre commence par effectuer un mesurage professionnel du terrain. Ensuite, le géomètre-expert assermenté introduit la précadastration auprès du cadastre
En savoir plus ? Poursuivez votre lecture ci-dessous pour tout savoir sur la précadastration de parcelles et de bâtiments, ainsi que sur l’évaluation de nos géomètres
Demander une précadastration ou PRECAD auprès d’un géomètre ?
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Qu’est-ce qu’une précadastration ou PRECAD ?
La précadastration consiste à identifier une situation modifiée dans le cadastre. En termes techniques, on parle également de référence de plan, d’identification de parcelle réservée ou d’identification de volume.
L’expertise d’un géomètre est requise pour introduire une précadastration dans plusieurs cas de figure :
- modification de la forme ou de la taille d’une parcelle
- scission d’un bâtiment via un acte de base
- création d’un droit de superficie sur une parcelle ou un bât
La précadastration est un processus obligatoire (depuis 2015), qui se déroule en deux étapes :
- Le géomètre établit un plan de délimitation de la nouvelle parcelle cadastrale à créer.
Le cadastre établit, dans un délai de 20 jours calendrier, une référence de plan, une identification de parcelle réservée ou une identification de volume. Ceci sur base du plan de délimitation fourni par le géomètre.
Qu’est-ce qu’un plan de délimitation ?
Les géomètres-experts réalisent des plans de délimitation, qui définissent la superficie ou le volume de nouvelles parcelles cadastrales. Deux types de délimitation sont possibles : en mètres carrés, pour une identification de parcelle réservée ou en mètres cubes, pour une identification de volume. Selon l’objectif de la précadastration, différentes normes techniques doivent être respectées par le géomètre lors de l’établissement du plan de délimitation. Il peut s’agir notamment :
- d’une scission horizontale d’une parcelle
- d’une scission d’un bâtiment muni d’un acte de base
- de l’établissement d’un droit de superficie sur une parcelle ou un bâtiment
Après l’introduction d’une demande de précadastration, un plan de délimitation reçoit une référence de plan. Il s’agit d’un numéro unique permettant d’identifier ce plan dans un acte notarié. Dans la pratique, c’est le géomètre qui transmet au notaire la référence de plan, l’identification de parcelle réservée et/ou l’identification de volume. Le notaire se charge ensuite de la rédaction de l’acte notarié. Dans les cas complexes, le notaire et le géomètre se concertent souvent sur la nécessité et les spécificités d’une précadastration ou PRECAD.
Quand une précadastration est-elle exigée?
Une précadastration est requise lorsqu’une nouvelle parcelle cadastrale fait l’objet d’un acte notarié. Une nouvelle parcelle cadastrale peut résulter :
- d’une modification de la forme ou de la superficie d’une parcelle
- d’une division d’un bâtiment muni d’un acte de base
- de la création d’un droit de superficie sur une parcelle
Exemples courants nécessitant une précadastration ou PRECAD :
- la vente d’une partie d’une parcelle de jardin
- la scission d’une parcelle de terrain suite à une vente ou une donation
- la scission ou le lotissement d’une parcelle en terrains à bâtir
- une modification de la limite de parcelle entre deux terrains adjacents lors d’un abornement
- la vente d’appartements individuels créant des lots privatifs à la suite de la division d’un immeuble muni d’un acte de base
- la création d’un droit de superficie, d’un droit emphytéotique, d’un usufruit sur une partie d’un terrain ou d’un bâtiment
- un contrat de bail authentique sur une partie d’une parcelle
- un acte d’emprunt hypothécaire portant sur une partie d’une parcelle
- l’expropriation d’une partie d’une parcelle
- la cession gratuite d’une partie d’un terrain à la commune
- une modification de l’acte de base suite à la vente d’un logement de concierge dans un immeuble à appartements
- …
Une précadastration ou PRECAD n’est par exemple pas exigée dans les cas suivants :
- la vente d’une parcelle entière de jardin
- un droit de superficie, un droit emphytéotique ou un usufruit sur une parcelle complète
- un contrat de bail authentique portant sur une parcelle entière
- …
Quel est l’objectif d’une précadastration ou PRECAD ?
Une précadastration ou PRECAD vise avant tout à garantir la sécurité juridique.
Plus les informations cadastrales sont précises, plus la sécurité juridique des transactions immobilières (notariées, notamment) est élevée. Les géomètres-experts
réalisent un plan de délimitation avant la rédaction de l’acte authentique. Ainsi, toutes les parties impliquées dans l’acte notarié sont informées de la limite, de la superficie ou du volume de la nouvelle parcelle cadastrale à créer.
Avant 2005, lorsque la précadastration ou PRECAD n’était pas encore obligatoire, les actes notariés utilisaient des termes pouvant engendrer de l’incertitude juridique, tels que :« cadastrée ou ayant été cadastrée »,« sans garantie de mesure ou de superficie, même s’il s’agissait d’un écart d’un vingtième ou plus », « vente d’un lot sans mesurage préalable » …
De telles imprécisions entraînaient non seulement un cadastre incomplet, mais accroissaient surtout les risques de litiges juridiques.
Nos références
- Mesurage et précadastration pour une scission notariale d’un terrain de projet de 3 ha situé à Gand (The Loop)
- Lotissement et précadastration de 12 parcelles à bâtir à Lievegem
- Précadastration d’un immeuble à appartements comprenant 20 unités résidentielles et 15 emplacements de parking, avec calcul des quotités dans un rapport motivé
- Lotissement et précadastration de 2 parcelles à bâtir à Gand
- …
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