Éstimations
Mesurage
Conseil & consultanceConseil & consultance
3 mai 2024
Quand pouvez-vous demander une révision du loyer ?
Un contrat de bail commercial dure au minimum 9 ans, mais il arrive souvent que le preneur ou le bailleur souhaite revoir le loyer après quelques années. Si cela ne peut se faire d’un commun accord, c’est la révision légale du loyer commercial qui s’applique.
Quelles sont les conditions à remplir pour cela et comment CC Experts vous accompagne-t-il dans la constitution d’un dossier solide ? Vous le découvrez dans ce blog.
Souhaitez-vous constituer un dossier complet afin de demander une révision unilatérale du loyer commercial ? Ne cherchez plus et faites confiance à CC Experts en tant qu’évaluateur indépendant et conseiller immobilier.
Révision unilatérale ou légale du bail commercial
Lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial, le preneur et le bailleur peuvent librement fixer le montant du loyer. Étant donné que la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, il est probable qu’au fil du temps, l’une des deux parties souhaite revoir ce montant.
Deux options sont alors possibles : soit le loyer est revu d’un commun accord entre les deux parties ; soit le loyer est révisé unilatéralement en application de l’article 6 de la loi sur le bail commercial, aussi appelée révision légale du loyer.
Révision légale du loyer : trois conditions à remplir
Pour demander une révision unilatérale ou légale du loyer, trois conditions doivent impérativement être réunies : la périodicité, de nouvelles circonstances et un seuil de variation de 15 %. Ces conditions visent à garantir la stabilité du loyer pendant la durée du contrat de bail commercial.
1. Périodicité
Une révision légale du loyer ne peut pas être demandée n’importe quand. Elle n’est possible qu’à l’expiration de chaque période triennale. Concrètement, la demande de révision doit être introduite durant les trois derniers mois de la période triennale en cours du contrat de bail.
2. Nouvelles circonstances
L’article 6 de la loi sur le bail commercial prévoit que le bailleur ou le locataire peut introduire une demande auprès du juge de paix pour réviser le loyer commercial s’il est question de nouvelles circonstances influençant la valeur locative normale du bien.
Ces nouvelles circonstances sont définies par la Cour de cassation comme suit : « Des circonstances objectives influençant durablement la valeur locative, mais non existantes au moment de la fixation du loyer initial, et survenues par la suite, de sorte qu’il n’a pas été possible d’en tenir compte lors de la fixation du loyer. »
Pour qu’une révision du loyer soit acceptée, les circonstances invoquées doivent remplir trois conditions :
1. Nouveauté
Par « nouveau », on entend des éléments qui n’existaient pas encore au moment de la fixation du loyer et de la conclusion du contrat de bail commercial. Les circonstances doivent donc être apparues après la signature du bail commercial.
2. Objectivité
Les nouvelles circonstances doivent être objectives, c’est-à-dire indépendantes de la volonté d’une des parties. Ainsi, les travaux de rénovation réalisés par le locataire ou le bailleur ne sont pas considérés comme des circonstances nouvelles justifiant une révision de loyer.
3. Durabilité
Les nouvelles circonstances doivent présenter un caractère durable tel qu’il est justifié de fixer un nouveau loyer commercial pour la durée entière de la période triennale. Des circonstances n’ayant pas d’influence probable durant au moins les trois ans ne sont pas recevables.
Ceci requiert une évaluation adéquate pour argumenter valablement ces nouvelles circonstances. A ce titre, une bonne connaissance de la jurisprudence récente est également recommandée.
Voici quelques exemples de circonstances qui sont reconnues par les tribunaux :
- Les travaux d’utilité publique réalisés à proximité, la construction de parkings, ou la modernisation générale des commerces dans les environs ;
- La perte de clientèle pour les commerces voisins causée par les perturbations suite à des travaux routiers et par le départ d’importants immeubles de bureaux à proximité ;
- Les travaux entrepris par le bailleur à la suite d’un sinistre, à la suite de travaux apportant une amélioration significative à l’état du bâtiment ;
- L’évolution imprévisible du prix des loyers des biens voisins est également reconnue comme une circonstance nouvelle.
Exemples de circonstances non reconnues par les tribunaux :
- Les travaux d’entretien qu’un bailleur normalement prudent doit prévoir, comme le remplacement complet de la toiture du bien loué ;
- Les travaux immobiliers réalisés par le locataire, à ses propres frais, pendant la durée du bail commercial sur le bien loué ;
- Les travaux dans les couloirs d’un centre commercial ne remplissent pas le critère de durabilité nécessaire pour justifier la fixation d’un nouveau loyer sur toute la durée de la période triennale ;
- Les travaux réalisés par le locataire pendant la durée du bail ni l’augmentation de la valeur locative si celle-ci résulte simplement de la hausse du coût de la vie, pour laquelle les parties ont prévu une clause d’indexation dans le contrat.
Il est important de noter que ces circonstances ne mènent pas automatiquement à une révision du loyer commercial. Le juge de paix soupèsera les circonstances propres à chaque cas avant de statuer sur la révision du loyer. Il est donc nécessaire de fournir des arguments solides pour appuyer la demande de révision du loyer.
3. Condition de seuil de 15 %
La présence de nouvelles circonstances ne suffit pas à elle seule pour justifier une révision du loyer commercial. Il faut prouver que la valeur locative normale du bien commercial a été modifiée d’au moins 15 % en raison de ces circonstances nouvelles.
En d’autres termes, il s’agit donc de démontrer que la valeur locative du bien est au moins 15 % supérieure ou inférieure au loyer convenu dans le contrat de bail ou fixé lors de la dernière révision.
Une argumentation solide dans un dossier bien préparé
La partie qui demande la révision du loyer doit prouver que les trois conditions de l’article 6 de la Loi sur le bail commercial sont remplies. La partie adverse cherchera généralement à contester ces arguments. Il est donc essentiel de bien fonder la demande pour justifier la révision du contrat de bail. Une demande de révision du prix du bail commercial doit se baser sur des fondements solides Premièrement, elle doit contenir des éléments concrets indiquant une évolution plausible de 15 % de la valeur locative, par exemple en présentant des points de comparaison.
A défaut de tels points de comparaison pour évaluer ce seuil de 15% exigé, il n’est pas du ressort du tribunal de désigner un expert judiciaire pour fournir des arguments au plaignant.
Pour le demandeur, il n’est donc pas possible de solliciter d’abord la désignation d’un expert pour ensuite introduire une demande de révision. Deuxièmement, la demande doit contenir des éléments donnant au moins l’apparence de l’existence de nouvelles circonstances.
Faites confiance à CC Experts pour créer et justifier efficacement votre dossier.
Nous conseillons à la partie demanderesse de constituer un dossier solide avant d’introduire une demande de révision du loyer commercial. Les conseillers immobiliers de CC Experts peuvent prendre ce rôle en charge, en rédigeant d’une part un rapport d’estimation de la valeur locative, et d’autre part une note de conseil analysant les trois conditions légales. Cela permet au demandeur de disposer d’un argumentaire suffisant et d’évaluer les chances que son dossier soit reconnu comme fondé et recevable.
Comment la valeur locative est-elle estimée ?
Dans le rapport d’estimation, la valeur locative du bien commercial est évaluée, afin de pouvoir démontrer, le cas échéant, le seuil des 15 % requis. L’estimation de la valeur locative s’effectue de préférence selon la méthode comparative.
Dans cette méthode d’estimation comparative, une étude approfondie et critique du bien commercial à évaluer est d’abord menée. Ensuite, des points de comparaison sont recherchés et sélectionnés pour être intégrés dans le rapport. Les points de comparaison pris en compte sont de préférence situés à proximité immédiate du bien estimé. Ces points sont ensuite objectivés à l’aide de plusieurs techniques de correction, dans le but d’éliminer les différences liées à la localisation, au terrain ou au bâtiment lui-même, afin d’obtenir une comparaison juste et cohérente avec le bien concerné. Cette méthode permet finalement d’aboutir à une valeur locative estimée pour le bien commercial.
Une note de conseil pour évaluer les trois conditions légales
La note de conseil vérifie si le dossier satisfait aux trois conditions légales suivantes : périodicité, circonstances nouvelles et seuil des 15 %.
Souhaitez-vous recevoir un exemple de note de conseil ? N’hésitez pas à nous contacter gratuitement pour plus d’informations.
Le juge statue en toute équité
Une fois que le tribunal juge que les trois conditions légales sont remplies, la question se pose de savoir comment le juge fixera le nouveau loyer. La loi stipule que cette décision doit être prise « en équité », sans toutefois préciser ce que cela signifie concrètement.
Il appartient donc au juge de paix de fixer le nouveau loyer « en équité », et il ou elle peut, pour cela, se laisser conseiller par un expert judiciaire. Dans tous les dossiers traités par CC Experts, où un rapport d’estimation et une note de conseil ont été fournis pour étayer la demande, le juge a requis la désignation d’un expert judiciaire.
En pratique, cet expert joue un rôle déterminant dans les décisions rendues par les tribunaux concernant la révision du loyer commercial.
Souhaitez-vous en savoir plus sur la révision du loyer commercial ?
Puisque chaque dossier et chaque projet est unique, nous adaptons volontiers nos services à vos besoins et attentes. Contactez-nous pour plus d’informations.