Wanneer kan u de huurprijs laten herzien?

Een handelshuurovereenkomst duurt minstens 9 jaar, maar vaak willen de huurder of verhuurder na een aantal jaar de huurprijs herzien. Als dit niet in onderling akkoord kan, is de wettelijke herziening van de handelshuurprijs van kracht. Aan welke voorwaarden moet hiervoor worden voldaan en hoe helpt CC Experts bij de onderbouwing van uw dossier? U leest het in deze blog.

Wilt u een grondig dossier laten samenstellen om de handelshuurprijs eenzijdig te laten herzien? Zoek dan niet verder en vertrouw op CC Experts als onafhankelijk schatter en vastgoedadviseur.

Neem contact op

Wanneer kan u de huurprijs laten herzien?

Eenzijdige of wettelijke herziening van de handelshuurprijs

Bij het afsluiten van een handelshuurovereenkomst kunnen huurder en verhuurder van een handelspand in alle vrijheid de handelshuurprijs bepalen. Omdat de termijn van een handelshuurovereenkomst minstens 9 jaar bedraagt, is de kans reëel dat huurder of verhuurder na een aantal jaar de huurprijs wil herzien.

Hier zijn twee mogelijkheden. Ofwel herzien huurder en verhuurder de huurprijs in onderling akkoord, ofwel wordt de huurprijs eenzijdig herzien door toepassing van art. 6 van de Handelshuurwet, ook wel de wettelijke herziening van de handelshuurprijs genoemd.

Wettelijke huurprijsherziening:
drie voorwaarden

Voor een eenzijdige of wettelijke herziening van de handelshuurprijs moet voldaan worden aan drie voorwaarden: periodiciteit, nieuwe omstandigheden en een 15% drempelvereiste. Deze voorwaarden bieden de garantie aan de huurder en de verhuurder op een stabiele huurprijs gedurende de loop van de handelshuurovereenkomst.

1. Periodiciteit

Een eenzijdige of wettelijke herziening van de handelshuurprijs kan niet om het even welk ogenblik worden gevraagd, maar enkel bij het verstrijken van elke driejarige periode. Meer bepaald moet de vordering tot herziening van de huurprijs worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode van de handelshuurovereenkomst.

2. Nieuwe omstandigheden

Artikel 6 van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder of de verhuurder een verzoek kan indienen bij de vrederechter om de handelshuurprijs te herzien als er sprake is van nieuwe omstandigheden die de normale huurwaarde van het handelspand beïnvloeden.

Nieuwe omstandigheden worden door het Hof van Cassatie geformuleerd als: “objectieve omstandigheden die de huurwaarde duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.”

Om in aanmerking te komen voor een huurprijsherziening moeten de omstandigheden aan een drie voorwaarden voldoen:

1. Nieuw
Onder ‘nieuw’ begrijpen we gegevens die nog niet voorhanden waren bij het vaststellen van de huurprijs en het afsluiten van de handelshuurovereenkomst. De omstandigheden moeten dus ontstaan zijn na het sluiten van de handelshuurovereenkomst.

2. Objectief
De nieuwe omstandigheden moeten objectief zijn zodat ze buiten de wil van één van de partijen gelegen zijn. Zo worden bijvoorbeeld verbouwingswerken uitgevoerd door huurder of verhuurder niet beschouwd als nieuwe omstandigheden die aanleiding geven tot huurprijsherziening.

3. Duurzaam
Bovendien moeten de nieuwe omstandigheden een zodanige bestendigheid vertonen dat de vaststelling van een nieuwe handelshuurprijs voor de volledige duur van de driejarige periode gerechtvaardigd is. Omstandigheden die niet voor minstens drie jaar een vermoedelijke invloed uitoefenen op de huurwaarde van het handelspand komen niet in aanmerking.

Het vergt de nodige expertise om de juiste argumentatie te verzamelen ter staving van deze nieuwe omstandigheden. Ook een notie van recente rechtspraak binnen deze context is aangewezen. Hierna enkele voorbeelden van nieuwe omstandigheden die al dan niet door de rechtbanken gerechtvaardigd worden:

Wel door de rechtbank gerechtvaardigd:

de werken die worden uitgevoerd tot openbaar nut en het bouwen van autoparken alsook de algemene modernisering van de winkels in de nabije omgeving;
het verlies aan cliënteel voor de naburige handelszaken veroorzaakt door de hinder van wegenwerken en door het verlaten van grote kantoorgebouwen van degenen die er werkzaam zijn;
het uitvoeren door de verhuurder, naar aanleiding van een schadegeval, van werkzaamheden die een aanzienlijke verbetering aanbrengen aan de toestand van het gebouw;
de onvoorzienbare prijsontwikkeling van de huurgelden van de naburige eigendommen is een nieuwe omstandigheid.

Niet door de rechtbank gerechtvaardigd:

de onderhoudswerken die een normaal voorzichtig verhuurder moet voorzien, zoals de volledige vernieuwing van het dak van het gehuurde goed;
de onroerende werken die de huurder tijdens de lopende handelshuurovereenkomst voor eigen rekening aan het gehuurde goed heeft uitgevoerd;
werken aan de gangen van een winkelcomplex voldoen niet aan het criterium van duurzaamheid dat de vaststelling van een nieuwe huurprijs voor de gehele duur van een driejarige periode verantwoordt;
de door de huurder tijdens de huurovereenkomst uitgevoerde werken, evenmin de stijging van de huurwaarde voor zover die slechts een gevolg is van een stijging van de levensduurte indien partijen een indexatiebeding voorzagen.

Het is belangrijk op te merken dat deze omstandigheden niet automatisch tot een herziening van de handelshuurprijs leiden. De vrederechter zal de omstandigheden van elk individueel geval in overweging nemen voordat hij een beslissing neemt over de herziening van de handelshuurprijs. Er moet dus steeds voldoende argumentatie worden aangeleverd om de rechter in deze beslissing bij te staan.

3. Een 15% drempelvereiste

De aanwezigheid van nieuwe omstandigheden is onvoldoende om een handelsprijsherziening te rechtvaardigen. De huurwaarde van het handelspand moet door de nieuwe omstandigheden minstens 15% zijn gewijzigd. Vereist is dus wel dat wordt bewezen dat de normale huurwaarde van het handelspand door nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de handelshuurprijs die in de handelshuurovereenkomst is bepaald, of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Onderbouwing in een grondig samengesteld dossier

De contractpartij die de herziening van de huurprijs vordert, zal moeten aantonen dat alle drie de voorwaarden van art. 6 van de Handelshuurwet zijn voldaan. De verwerende contractpartij zal dit doorgaans trachten te betwisten. Een goede onderbouwing van de vordering is dus vereist om een herziening van de handelshuurprijs te kunnen rechtvaardigen.

Een vordering tot herziening van de handelshuurprijs moet een schijn van gegrondheid vertonen. Ten eerste moet de vordering elementen bevatten die een evolutie van de huurwaarde met 15% aannemelijk maken door bijvoorbeeld vergelijkingspunten voor te leggen. Immers bij gebrek aan vergelijkingspunten ter nazicht van de 15% drempelvereiste komt het niet aan de rechtbank toe om een gerechtsdeskundige aan te stellen teneinde argumenten te verschaffen aan de eiser. Als eiser is het dus niet mogelijk om eerst de aanstelling van een gerechtsdeskundige te vragen om nadien een herziening van de handelshuurprijs te vorderen. Ten tweede dient de vordering ook gegevens te bevatten die op zijn minst de schijn geven dat er nieuwe omstandigheden zijn.

Vertrouw op CC Experts voor de onderbouwing van uw dossier

We adviseren de eisende partij voorafgaand aan de eis ter herziening van de handelshuurprijs een grondig dossier samen te stellen. De vastgoedadviseurs van CC Experts kunnen deze rol op zich nemen met de opmaak van een schattingsverslag van de huurwaarde enerzijds, en anderzijds door de drie wettelijke voorwaarden te toetsen in een adviesnota. Dit laat de eiser toe zich te voorzien van voldoende onderbouw en om in te schatten wat de kansen zijn dat zijn dossier gegrond en ontvankelijk kan worden verklaard.

Hoe wordt de huurwaarde geschat?

In het schattingsverslag wordt de huurwaarde van het handelspand getaxeerd om desgevallend de 15% drempelvereiste aan te kunnen tonen. De schatting van de huurwaarde gebeurt bij voorkeur met de vergelijkende schattingsmethode.

Bij toepassing van de vergelijkende schattingsmethode vindt eerst een grondige en kritische studie van het te schatten handelspand plaats. Vervolgens moeten vergelijkingspunten worden gezocht en geselecteerd om bij het schattingsverslag gevoegd te worden. Wat betreft de in aanmerking te nemen vergelijkingspunten gaat de voorkeur naar vergelijkingspunten die zo dicht mogelijk gelegen zijn bij het handelspand. De vergelijkingspunten worden geobjectiveerd door toepassing van een aantal correctietechnieken. Deze objectivering heeft tot doel de verschillen in de kwaliteiten als de ligging, de grond en het gebouw van de vergelijkingspunten weg te werken om deze finaal in overeenstemming te brengen met het te schatten handelspand. Als resultaat van deze schattingsmethode bekomt men een huurwaarde voor het handelspand.

Een adviesnota ter toetsing van de drie wettelijke voorwaarden

In de adviesnota wordt het dossier getoetst aan de drie wettelijke voorwaarden periodiciteit, nieuwe omstandigheden en de 15% drempelvereiste. Een voorbeeld van een adviesnota ontvangen? Neem vrijblijvend contact op met één van onze experten.

Neem contact op

De rechter oordeelt naar billijkheid

Eénmaal de rechtbank oordeelt dat de drie wettelijke voorwaarden zijn vervuld, rijst de vraag hoe de rechter de nieuwe huurprijs zal vaststellen. De rechter dient hier een uitspraak te doen “naar billijkheid”. Wat onder “billijkheid” moet worden verstaan, verduidelijkt de wet echter niet. Het blijft bijgevolg aan de vrederechter om naar billijkheid de nieuwe huurprijs vast te leggen, waarbij hij of zij zich kan laten adviseren door een gerechtsdeskundige.

In de door alle CC Experts gekende dossiers waarbij we een schattingsverslag en adviesnota ter onderbouwing van de vordering samenstelden, werd de aanstelling van een gerechtsdeskundige bevolen door de rechter. In de praktijk blijkt de gerechtsdeskundige een belangrijke rol en invloed te hebben in rechterlijke uitspraken bij herziening van de handelshuurprijs.