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21 juin 2023
Mesurez avec précision la surface de plancher d’un bâtiment grâce au code de mesurage BACS
Les géomètres professionnels utilisent le code de mesurage BACS pour mesurer avec précision la surface de plancher d’un bâtiment.
Les directives BACS pour la mesure des bâtiments en Belgique ont été établies par l’Association belgo-luxembourgeoise des Chartered Surveyors. Leur objectif ? Définir une norme claire et largement acceptée pour la mesure exacte des bâtiments, en vue d’une évaluation immobilière, d’une vente, d’une location ou d’un achat.
Vous souhaitez faire réaliser un mesurage BACS par un géomètre ?
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Si vous souhaitez en savoir plus sur les mesures BACS effectuées par un géomètre, poursuivez votre lecture ci-dessous.
Pourquoi effectuer un mesurage BACS ?
Le code de mesurage BACS convient aussi bien aux biens résidentiels qu’aux biens commerciaux.
Il est souvent utilisé pour vérifier la surface de plancher d’un bâtiment dans le cadre d’une transaction immobilière, notamment dans le cadre d’une ‘due diligence’. On retrouve également le code BACS dans de nombreux cahiers des charges de projets de construction neuve.
Une mesure exacte de la surface de plancher permet non seulement d’apporter plus de transparence aux investisseurs et/ou occupants, mais aussi de comparer objectivement les surfaces entre différents bâtiments.
Il existe deux notions fondamentales dans le code BACS : la Surface brute extérieure (SBE) et la Surface brute ( SB))
Surface brute extérieure (SBE)
La Surface Brute Extérieure d’un bâtiment correspond à la surface de chaque niveau, murs extérieurs inclus. Sont compris dans cette surface :
- les colonnes
- les murs intérieurs
- les cloisons de séparation
- les balcons intégrés dans le volume bâti
- …
Ne sont pas compris :
- les balcons ouverts
- les escaliers de secours extérieurs
- les auvents / couvertures extérieures
- …
La SBE est une donnée pertinente pour le calcul des coûts de construction, pour les démarches en urbanisme (ex. : indice de surface/terrain), ou encore pour la commercialisation de biens immobiliers.
Surface brute (SB)
La Surface Brute (SB) est la surface de chaque niveau du bâtiment, mesurée à partir de l’axe des fenêtres ou, en l’absence de fenêtres, à partir de l’axe du mur. Sont compris dans cette surface :
- les murs intérieurs
- les cloisons de séparation
- les cages d’escaliers
- les conduits verticaux de ventilation
- …
Ne sont pas compris dans la surface brute :
- les structures saillantes
- les locaux techniques
- les rampes d’accès ou de sortie des parkings souterrains
- …
La surface brute (BO) est pertinente pour estimer la valeur locative de biens immobiliers tels que des commerces ou des bureaux. Elle sert également de base pour répartir les charges communes entre les différents occupants d’un même bâtiment.
Mesurage précis avec un scan laser 3D réalisé par un géomètre
Il arrive qu’il n’existe aucun plan as-built dans un format numérique CAD ou BIM.
Dans ce cas, le géomètre réalise un relevé détaillé et précis du bâtiment à l’aide du scanner laser 3D. Grâce à cette technologie, l’occupant du bâtiment est à peine perturbé durant la période de mesurage. Jusqu’à 15 000 m² de surface au sol peuvent être mesurés efficacement en une journée. Une fois les mesures réalisées, les données sont traitées par le géomètre pour produire des plans d’étage incluant le calcul et la visualisation de la Surface Brute Extérieure (SBE) et de la Surface Brute (SB). Au final, les constats et conclusions sont ensuite compilés dans un rapport signé par un géomètre-expert et/ou par un expert immobilier agréé RICS.
Existe-t-il une alternative au code de mesurage BACS ?
Le code de mesurage BACS n’est pas obligatoire, mais il s’agit de la norme la plus utilisée en Belgique pour déterminer la surface de plancher des bâtiments. Nos géomètres maîtrisent également d’autres standards de mesurage, tels que :
- le code de mesurage utilisé pour les institutions de l’Union européenne
- la norme NBN B06-002 (surface brute de plancher, surface nette de plancher, etc.)
- la norme néerlandaise NEN2580 (surface brute de plancher BVO), la surface nette NVO, la surface locative VVO, …)
- les Normes Internationales de Mesurage Immobilier (IPMS)
- The European Real Estate Area Label (superficie extra-muros, intra-muros, surface bâtie,
- …
Nos références
Quelques mesurages réalisés selon le code BACS par les géomètres de CC Experts:
- un immeuble de bureaux de 12 868 m² situé dans le quartier européen de Bruxelles
- des bureaux de 10 309 m² situés à proximité du bâtiment Berlaymont à Bruxelles
- des bâtiments industriels de 21 876 m² à Hoogstraten
- un bâtiment logistique à Zaventem comprenant 4 755 m² d’entrepôt et 979 m² de bureaux
- …
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