Éstimations
Mesurage
Conseil & consultanceMesurage
18 mars 2023
Puis-je diviser un terrain sans le lotir ?
Nous pouvons redistribuer une parcelle de terrain de deux manières :
- La division d’un terrain sans permis d’environnement préalable s’appelle une division de terrain.
- Lorsqu’un permis d’environnement est requis, on parle alors de lotissement.
L’objectif de la division ainsi que la réglementation applicable déterminent s’il s’agit d’une division ou d’un lotissement.
Souhaitez-vous faire diviser ou lotir votre terrain ?
Ne cherchez plus et faites confiance à CC Experts.
Contactez-nous pour plus d’informations ou demandez un devis sans engagement.
Lisez ci-dessous pour en savoir plus sur les différences entre une division et un lotissement de terrain.
Qu’est-ce qu’une division ?
Une division consiste à diviser un terrain (bâti ou non) en nouvelles parcelles sans demander au préalable un permis d’environnement.
Voici quelques exemples concrets de division d’un terrain à la suite d’un mesurage effectué par un géomètre :
- La division ou la séparation d’un jardin, dans le but qu’il reste un jardin (exception : si le jardin se trouve dans un lotissement non périmé, une modification du lotissement est nécessaire pour obtenir une séparation).
- La division ou séparation d’un terrain industriel.
- La division ou séparation d’un terrain agricole.
- La division ou séparation d’une prairie.
- La division ou séparation d’un terrain non constructible.
Comment se déroule une division ?
Dans un premier temps, un géomètre procède au mesurage du terrain. Il ou elle établit un plan de division. Grâce à la procédure de précadastration, la nouvelle situation est signalée au cadastre.
Enfin, le géomètre transmet le plan et les documents de pré-cadastre au notaire.
Au plus tard 20 jours calendrier avant la passation de l’acte notarié, le notaire soumet le plan au collège des bourgmestre et échevins. Ce qui permet à cet organe officiel de formuler d’éventuelles remarques sur la division envisagée. Le notaire est tenu d’intégrer ces remarques dans l’acte notarié.
Bien que ces remarques contiennent souvent des informations pertinentes sur les restrictions urbanistiques affectant le terrain, le collège ne peut en aucun cas s’opposer à la division. Ce n’est qu’après la signature de l’acte notarié que la division devient officiellement effective au cadastre.
Là où c’est possible, les géomètres de CC Experts recommandent la division du terrain. La procédure administrative est plus simple que pour un lotissement. Elle peut être réalisée rapidement et les coûts sont nettement moins élevés.
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
Lotir un terrain, c’est le diviser (qu’il soit bâti ou non) en vue de le vendre comme terrain à bâtir. Dans ce cas, un permis d’environnement préalable est requis. Ce permis offre une sécurité juridique permettant de bâtir sur les nouvelles parcelles.
Des obligations similaires s’appliquent à d’autres formes de transfert, comme la location de plus de 9 ans, la création d’un droit emphytéotique ou d’un droit de superficie.
Comment se déroule un lotissement ?
Un géomètre peut introduire la demande de permis d’environnement pour le lotissement. Il ou elle procède alors aux étapes suivantes :
- Relevé de l’état actuel du terrain
- Analyse de l’emplacement des limites de parcelle
- Élaboration d’un projet reprenant la situation existante, la situation projetée ainsi que les normes du lotissement
- Dépôt du dossier via la plateforme numérique du guichet de l’environnement
Une fois le permis de lotir octroyé par l’environnement, les géomètres de CC accompagnent les clients dans la suite du processus, notamment pour :
- Le suivi des éventuels travaux (abattage d’arbres, démolition de bâtiments, aménagement de voiries, d’infrastructures et de raccordements aux réseaux, etc.)
- La demande de précadastration
- La demande d’attestation de vendabilité
L’intervention du géomètre prend fin lorsque la délimitation des nouvelles parcelles à bâtir est réalisé.
Qu’est-ce qu’un lotissement en un unique lot ?
Le 30 décembre 2019, un assouplissement avait été autorisé, permettant de scinder une partie du jardin sans permis d’environnement, même si l’intention était de construire sur ce nouveau terrain. Cependant, cet assouplissement a été abrogé par un arrêt de la Cour constitutionnelle (n° 80/2019) du 23 mai 2019, ce qui a donné naissance au concept de lotissement en un unique lot.
Pour une division à un seul lot, une seule parcelle (par exemple, une bande du jardin) – avec permis d’environnement -est scindée d’un terrain bâti afin de vendre cette parcelle non bâtie comme terrain à bâtir. L’obligation de permis s’applique aussi à d’autres formes de transfert, comme la location à plus de 9 ans, la création d’un droit emphytéotique ou droit de superficie, quand il s’agit de scinder une parcelle d’un terrain bâti en vue d’y construire une habitation.
Dans la pratique, un lotissement en un unique lot s’applique souvent dans les quartiers résidentiels à larges parcelles de terrain, où une bande du jardin avec permis d’environnement est scindée, pour être vendue comme terrain à bâtir. Toutefois, dans ce cas, il faut toujours tenir compte des règles communales d’urbanisme portant sur la demande d’un tel lotissement. À titre d’exemple : un terrain situé en zone parc résidentiel de la commune de Sint-Martens-Latem (en Flandre orientale) ne pourra être loti que si les nouvelles parcelles mesurent au moins 3.000 m².
Nos références
- Le mesurage, le morcellement et le pré-cadastre d’un terrain de 3 ha situé à Gand, dans le quartier The Loop
- Le lotissement et la précadastration d’un terrain en 12 lots constructibles à Lievegem
- Le lotissement et la précadastration d’un terrain en 2 lots constructibles à Gand
- La réalisation d’un lotissement en un unique lot à Sint-Martens-Latem
- …
Vous souhaitez en savoir plus sur la division ou le lotissement ?
Chaque dossier et projet est unique. C’est pourquoi nous adaptons nos services à vos besoins et exigences.
Contactez-nous pour plus d’informations ou demandez un devis sans engagement.