Schattingen
Landmeten
Advies & consultancyLandmeten
20 juni 2023
Hoe splitst u een gebouw met een basisakte?
Via een basisakte kan een bebouwd perceel of woning gesplitst worden. Op die manier ontstaan er meerdere privatieve kavels en gemeenschappelijke delen. Er ontstaat ook een mede-eigendom. Bekende voorbeelden zijn de splitsing van een opbrengsteigendom met een aantal studio’s. De individuele studio’s zijn privatief, de gemeenschappelijke delen omvatten onder meer de trappenhal, de inkomdeur en het dak.
Wilt u graag een splitsing van een gebouw laten uitvoeren door een landmeter?
Zoek niet verder en vertrouw op CC Experts.
Neem contact op voor meer info of vraag vrijblijvend een offerte aan.
Waarom zou u een gebouw of woning splitsen met een basisakte?
Er zijn verschillende redenen te bedenken om een eigendom via een basisakte op te splitsen:
- Wie een gebouw, woning of bebouwd perceel opsplitst via een basisakte kan de privatieve kavels (denk aan studio’s, appartementen, kamers, …) verkopen aan meerdere kopers. Dat resulteert vaak in een hogere verkoopopbrengst.
- In het geval van een schenking is er meer flexibiliteit: privatieve kavels kunnen aan verschillende partijen geschonken worden.
- Bij vruchtgebruik of erfpachtrecht op een deel van een gebouw, maakt een splitsing met een basisakte de optimalisatietechniek juridisch meer solide.
- Een splitsing via een basisakte maakt het ook mogelijk dat het deel van de eigendom die voor beroepsmatig gebruik (denk bijvoorbeeld aan een handelsruimte) in eigendom is van een vennootschap, terwijl de wooneenheden in eigendom zijn van een natuurlijk persoon. Op die manier voorkomt u dat huurinkomsten van het beroepsmatig gebruik invloed hebben op de personenbelasting.
Wat is een basisakte?
De basisakte beschrijft de privatieve kavels en de gemeenschappelijke delen in een mede-eigendom. In een klassiek appartementsgebouw vormen de individuele appartementen privatieve kavels, de trappenhal, de inkomdeur en het dak vormen onder meer de gemeenschappelijke delen.
De basisakte wordt in de vorm van een notariële akte opgesteld. In die akte worden de rechten en plichten van de mede-eigenaars vastgelegd.
Wat is het gemotiveerd verslag van de quotiteiten of de aandelen?
Bij elke basisakte zit ook een gemotiveerd verslag van de quotiteiten en een plan dat opgemaakt is door een landmeter. De waarde van een quotiteit of aandeel van elk privatief kavel wordt uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten. De breuk verschilt naargelang de grootte en complexiteit van de mede-eigendom.
De landmeter maakt een gemotiveerd verslag op. Dat omvat de berekening van de aandelen of quotiteiten in de gemeenschappelijke delen. Het aandeel van een privatief kavel bepaalt het gewicht van een mede-eigenaar in de mede-eigendom. Dat gewicht is belangrijk om:
- De grootorde van de bijdrage in het werk- en reservekapitaal van een mede-eigenaar te bepalen
- Het stemrecht in de mede-eigendom te bepalen
- De lastenverdeling van de mede-eigendom te bepalen
- …
Hoe worden de quotiteiten of de aandelen berekend?
Het gemotiveerd verslag omvat de berekening van de aandelen of de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen die verbonden is aan elk privatieve kavel. De berekening van de aandelen of quotiteiten van elk privatief kavel gebeurt op basis van 3 wettelijke criteria:
De netto vloeroppervlakte
De netto vloeroppervlakte is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies. De netto vloeroppervlakte kan berekend worden aan de hand van het plan in digitaal CAD- of BIM-formaat, opgemaakt door de architect. Is er geen digitaal plan beschikbaar, wordt het gebouw gedetailleerd en nauwkeurig opgemeten met de techniek van 3D laserscanning door een landmeter. Met 3D laserscanning ondervindt een gebruiker van het gebouw minimale hinder van de opmeting en kan er efficiënt tot 15.000 m² vloeroppervlakte per dag gemeten worden. Na opmeting verwerkt landmeter-expert de meetgegevens tot grondplannen. De afbakening en de netto-berekening van elk privatief kavel wordt duidelijk.
De bestemming
Er wordt rekening gehouden met de bestemming van de privatieve kavels. (denk aan kelders, appartementen, handelsruimtes, terrassen…). Zo krijgen bijvoorbeeld de binnenruimten een zwaarder gewicht dan balkons, terrassen of tuinen. Een commerciële ruimte krijgt een ander gewicht dan een woonruimte of een garagebox.
De ligging
Er wordt rekening gehouden met de relatieve ligging die de verschillende privatieve kavels in het gebouw hebben. Zo kan er rekening gehouden worden met de aan- of afwezigheid van een lift, het zicht, de oriëntatie en de lichtinval die privatieve kavels genieten.
Zowel de werkwijze, de berekening als de conclusies worden uiteindelijk in een verslag gegoten. Een onafhankelijk landmeter ondertekent het verslag. Tot slot biedt de landmeter het plan van het gebouw, mét de afbakening van de privatieve kavels, aan bij het kadaster ter prekadastratie. De notaris voegt het plan toe bij de basisakte.
Kan elk gebouw met een basisakte gesplitst worden?
Er geldt een vergunningsplicht voor het splitsen van woningen in meerdere wooneenheden. Een ruim herenhuis kan u dus niet zomaar zonder omgevingsvergunning splitsen in meerdere wooneenheden zoals appartementen, studio’s of kamers. Om een gebouw bestemd voor wonen te splitsen met een basisakte, is een onderzoek nodig naar de vergunde toestand.
Die vergunde toestand is normaal terug te vinden in de stedenbouwkundige inlichtingen en de vergunde plannen. Omdat veel gebouwen dateren van voor de Stedenbouwwet zijn er vaak geen vergunde plannen te vinden die het aantal wooneenheden in een gebouw documenteren. Vaak gaat het om gebouwen die gebouwd zijn vóór 22 april 1962 of in de periode van 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan. Daar geldt vaak een vermoeden van vergunning.
De aanwezigheid van meerdere wooneenheden in een gebouw kan dan aangetoond worden door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel zoals de officiële huisnummering, het aantal tellers van elektriciteit, gas en/of water, de huurcontracten met de bewoners, de bewoning van de eenheden volgens het bevolkingsregister… De landmeters van CC Experts beschikken over de nodige expertise om de vergund geachte toestand van een gebouw te evalueren.
Een gebouw splitsen zonder het aantal woongelegenheden te wijzigen is niet onderhevig aan een vergunningsplicht. Het splitsen van een handelshuis in enerzijds de wooneenheid en anderzijds de handelsruimte via een basisakte is niet onderhevig aan een vergunningsplicht. Het aantal woongelegenheden blijft immers ongewijzigd. Bij de splitsing van een magazijn, een kantoor of een commerciële ruimte is een basisakte wel vereist.
Onze referenties
Als landmeter-expert verzorgde CC Experts voor kopers en verkopers, vastgoedhandelaars, vastgoedinvesteerders, vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars diverse projecten om een gebouw te splitsen:
- Een opmeting en splitsing te Gent van een appartementsgebouw met 20 wooneenheden en 15 parkeerplaatsen en de berekening van de quotiteiten in een gemotiveerd verslag
- De splitsing te Aalter van een bedrijvenpark en de berekening van de quotiteiten in een gemotiveerd verslag
- De opmeting en splitsing van een handelshuis te Gent met de berekening van de quotiteiten in een gemotiveerd verslag
- …
Meer weten over de splitsing van een gebouw met een basisakte?
Omdat dossiers en projecten uniek zijn, stemmen we onze dienstverlening graag af op uw noden en behoeften.
Neem contact op voor meer info of vraag vrijblijvend een offerte aan.