Schattingen
Landmeten
Advies & consultancySchattingen
18 juni 2026
Meerwaardebelasting op aandelen: waarom een correcte vastgoedwaardering uw patrimoniumvennootschap fiscaal beschermt
Auteur: Jonas De Sagher, Head of Valuation & Advisory
Gepubliceerd: Juni 2026
Laatste revisie: Juni 2026
Categorie: Schattingen
Sinds 1 januari 2026 worden meerwaarden op financiële activa in België belast tegen een standaardtarief van 10%. De wet werd op 3 april 2026 definitief goedgekeurd in de Kamer. Voor wie een patrimonium- of vastgoedvennootschap aanhoudt, gaat het om veel meer dan een belasting op beleggingen. De referentiewaarde van uw aandelen op 31 december 2025 bepaalt rechtstreeks hoeveel u later betaalt bij overdracht.
De waardering van uw onderliggend vastgoed is daarbij de hefboom. CC Experts levert die onderbouw. Plan een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Waarom de meerwaardebelasting raakt aan elke patrimoniumvennootschap
De meerwaardebelasting treft natuurlijke personen die aandelen of andere financiële activa overdragen onder bezwarende titel.
Bij een patrimoniumvennootschap wordt de vennootschap zelf niet belast op de meerwaarde. De heffing situeert zich op het niveau van de aandeelhouder. Hij betaalt de belasting zodra hij zijn latente meerwaarde realiseert, en dat in drie situaties:
- bij de verkoop van zijn aandelen;
- bij een schenking onder bezwarende titel;
- bij emigratie.
De aandelen van een patrimoniumvennootschap weerspiegelen in hoofdzaak de waarde van de onderliggende panden. Die panden staan vaak grotendeels afgeschreven op de balans, met een boekwaarde die fors lager ligt dan de actuele marktwaarde. Dat verschil is een latente meerwaarde die zich vertaalt in de aandelenwaarde.
Wie zijn aandelen op 31 december 2025 te laag laat waarderen, betaalt later te veel belasting op het verschil tussen die te lage referentiewaarde en de uiteindelijke verkoopprijs. De fiscale rekening valt jaren later, maar wordt vandaag gemaakt.
Het fotomoment van 31 december 2025
De wetgever heeft de zogenaamde historische meerwaarden tot 31 december 2025 vrijgesteld. Wat vóór die datum is opgebouwd, blijft buiten de heffing. Concreet wordt op 31 december 2025 een vaste referentiewaarde bevroren, het fotomoment, die als startpunt geldt voor elke latere meerwaardeberekening.
Voor activa verworven vóór 1 januari 2026 mag tijdelijk, tot en met 31 december 2030, de hogere werkelijke aanschaffingswaarde worden gebruikt indien die hoger ligt dan de fotomomentwaarde. Wie geen bewijs van die historische aanschaffingswaarde kan voorleggen, valt automatisch terug op de referentiewaarde per 31 december 2025.
Drie manieren om de referentiewaarde van niet-genoteerde aandelen vast te leggen
De wet voorziet meerdere methodes om de waarde van niet-genoteerde aandelen per 31 december 2025 te onderbouwen. Voor patrimoniumvennootschappen zijn dit de relevante mogelijkheden, in oplopende mate van onderbouwing.
- Een markttransactie of kapitaaltransactie in 2025. De waarde die werd gehanteerd bij een verkoop aan onafhankelijke derden, een oprichting of een kapitaalverhoging in de loop van 2025. Zeldzaam in de praktijk van een familiale patrimoniumvennootschap.
- Een contractuele waarderingsformule. De waarde volgens een geldende formule in een verkoopoptiecontract of aandeelhoudersovereenkomst op 1 januari 2026. Eveneens uitzonderlijk.
- De forfaitaire formule. Eigen vermogen vermeerderd met viermaal de EBITDA van het laatst afgesloten boekjaar vóór 1 januari 2026. Dit is de zogenaamde safe harbour die de fiscus standaard hanteert wanneer niets anders wordt aangedragen.
Daarnaast bestaat een vierde, afwijkende mogelijkheid: een waarderingsverslag opgesteld door een bedrijfsrevisor (niet de commissaris van de vennootschap) of een gecertificeerd accountant (niet de eigen huisaccountant). Dit verslag moet uiterlijk op 31 december 2027 zijn opgemaakt. Wie die deadline mist, kan zich nooit meer beroepen op deze afwijkende methode en valt terug op een van de drie wettelijke standaarden.
Waarom de forfaitaire formule patrimoniumvennootschappen benadeelt
De forfaitaire formule “eigen vermogen + 4 × EBITDA” is ontworpen voor gemiddelde operationele vennootschappen, niet voor patrimoniumvennootschappen. Bij een vennootschap die hoofdzakelijk vastgoed aanhoudt, leidt deze formule structureel tot een onderschatting van de werkelijke waarde. Daar zijn twee redenen voor.
Het eigen vermogen reflecteert de boekwaarde van het vastgoed, niet de marktwaarde.
Panden die in de jaren tachtig of negentig zijn verworven en sindsdien fiscaal zijn afgeschreven, staan op de balans aan een fractie van hun huidige waarde. Het verschil, de latente meerwaarde, telt niet mee in de forfaitaire berekening.
De EBITDA wordt op niet-genormaliseerde basis genomen.
Eenmalige of niet-recurrente posten zoals onderhoudswerken, leegstand, een verkoop binnen de portefeuille, vertekenen de EBITDA naar beneden. Een genormaliseerde EBITDA zou hoger uitkomen, maar de fiscale formule houdt daar geen rekening mee.
Het gevolg: hoe lager de referentiewaarde per 31 december 2025, hoe hoger de belastbare meerwaarde bij latere verkoop.
Simulatie: het verschil tussen forfaitaire en onderbouwde waardering
Een fictief maar representatief voorbeeld.
Een patrimoniumvennootschap houdt een vastgoedportefeuille aan met een boekwaarde van 1.500.000 euro en een marktwaarde van 4.000.000 euro.
Het eigen vermogen bedraagt 1.800.000 euro, de EBITDA 150.000 euro.
De aandeelhouder verkoopt zijn aandelen in 2030 voor 4.200.000 euro.
| Forfaitaire waardering (fiscus) | Onderbouwde waardering (substantiële waarde, revisor met vastgoedrapport) | |
| Eigen vermogen | € 1.800.000 | € 1.800.000 |
| 4 × EBITDA | + € 600.000 | n.v.t. |
| Herwaardering vastgoed naar marktwaarde (latent) | nihil | + € 2.500.000 |
| Referentiewaarde 31/12/2025 | = € 2.400.000 | = € 4.300.000 |
| Verkoopprijs aandelen 2030 | € 4.200.000 | € 4.200.000 |
| Belastbare meerwaarde | € 1.800.000 | nihil (referentiewaarde hoger dan verkoop) |
| Belasting (10% standaardtarief) | € 180.000 | € 0 |
Dezelfde transactie, hetzelfde vastgoed, een verschil van 180.000 euro afhankelijk van de onderbouwing. Bij grotere portefeuilles loopt het bedrag snel op.
Een belangrijke nuance: een hogere referentiewaarde levert in dit voorbeeld geen meerwaarde op omdat de marktwaarde tussen 2025 en 2030 nauwelijks is gestegen. In stijgende markten blijft een correcte referentiewaarde de belastbare basis verlagen, maar verdwijnt de meerwaardebelasting niet volledig.
Het aanmerkelijk-belang-regime voor wie minstens 20% aanhoudt
Aandeelhouders die minstens 20% van de aandelen van een vennootschap aanhouden, vallen onder een gunstiger regime. De wet voorziet voor hen:
- Een vrijstelling voor de eerste schijf van 1.000.000 euro meerwaarde per periode van vijf jaar.
- Een progressieve schaal boven die vrijstelling: 1,25% tot 2,5 miljoen euro, 2,5% tot 5 miljoen euro, 5% tot 10 miljoen euro, en 10% boven 10 miljoen euro.
Voor familiale patrimoniumvennootschappen is dit regime vaak van toepassing. Het neemt echter niet weg dat een correcte referentiewaarde per 31 december 2025 cruciaal blijft. De vrijstelling vermindert het tarief, niet de belastbare basis.
Hoe CC Experts patrimoniumvennootschappen begeleidt
Een waarderingsverslag voor de meerwaardebelasting wordt wettelijk opgesteld door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Maar de waarde van een patrimoniumvennootschap staat of valt met de waarde van haar vastgoed. Zonder een onafhankelijke, marktconforme vastgoedwaardering staat ook het beste accountantsrapport zwak bij betwisting door de fiscale administratie.
CC Experts levert die onderbouw.
Concreet:
- Een omstandig schattingsverslag per pand, opgesteld door erkende schatters met MRICS- en REV-titel.
- Marktconforme onderbouwing met vergelijkingspunten uit onze databank van miljoenen koop- en huurreferenties, periodiek geactualiseerd.
- Narekenbaarheid door inzage in vergelijkingspunten, methodiek en uitgangspunten. Geen black box, wel cijfers die de revisor of accountant kan overnemen en verdedigen.
- Samenwerking met uw eigen adviseurs. Wij leveren het vastgoedluik; uw revisor of gecertificeerd accountant integreert dat in het wettelijke aandelenwaarderingsverslag.
Wij zijn geen makelaar en geen vastgoedhandelaar. Onze onafhankelijkheid is de basis waarop een waardering bij betwisting standhoudt.
Veelgestelde vragen
Tegen wanneer moet ik mijn aandelen laten waarderen?
De afwijkende waardering door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant moet uiterlijk op 31 december 2027 zijn opgemaakt. Wie die deadline mist, kan zich enkel nog beroepen op de forfaitaire formule of de andere wettelijke standaardmethodes.
Geldt de meerwaardebelasting ook als ik mijn aandelen schenk?
Nee. Schenkingen, overdrachten bij overlijden en uittredingen uit onverdeeldheid worden niet als overdrachten onder bezwarende titel beschouwd. De latente meerwaarde gaat in dat geval over op de begiftigde of erfgenaam, die ze betaalt bij latere verkoop.
Wat als mijn vennootschap meerdere panden bezit, waarvan sommige overgewaardeerd en andere ondergewaardeerd?
De waardering wordt op het niveau van de vennootschap als geheel uitgevoerd. Het saldo van alle latente meer- en minderwaarden bepaalt het netto effect op de referentiewaarde van de aandelen. Een grondige pand-per-pand-analyse is daarom essentieel.
Kan de fiscus mijn onderbouwde waardering nog betwisten?
Ja. De wet sluit betwisting niet uit indien de administratie van mening is dat de waardering niet marktconform is. Een waardering die steunt op vergelijkingspunten, transparante methodiek en erkende standaarden, zoals de RICS-methodologie, biedt de sterkste verdediging.
Wat als ik mijn aandelen nooit verkoop?
Dan komt de meerwaardebelasting nooit aan de orde voor uzelf. Maar uw erfgenamen erven de aandelen aan dezelfde referentiewaarde. Bij hun latere verkoop wordt diezelfde referentiewaarde gebruikt. De keuze die u nu maakt, werkt door tot in de volgende generatie.
Plan een gesprek
De referentiewaarde van uw patrimoniumvennootschap leggen we vóór 31 december 2027 vast. Daarna is de mogelijkheid om af te wijken van de forfaitaire formule definitief verstreken. Tussen vandaag en die deadline zit beperkt tijd om vastgoed te schatten, een waarderingsverslag op te bouwen en met uw revisor of accountant af te stemmen.
Plan een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek. Wij brengen in kaart welke panden in uw portefeuille de grootste latente meerwaarde dragen, en hoe wij uw revisor of accountant kunnen onderbouwen.